Comprar una vivienda en mal estado para venderla después tras una reforma ofrece una rentabilidad que oscila entre el 24% y el 31% según la tipología de la vivienda. Los estudios son las viviendas que tienen un mayor potencial de revalorización, ya que el precio de las viviendas en buen estado es un 31% más elevado que aquellas que reconocen necesitar una reforma, según un análisis realizado por idealista . Le siguen las viviendas de una habitación, con un 29%, las de dos habitaciones (28%) y las de tres habitaciones (26%).
Para la realización de este estudio idealista ha analizado las diferencias de precio por metro cuadrado de las viviendas anunciadas ‘en buen estado’ frente a aquellas que reconocen estar ‘para reformar’, sin tener en cuenta el coste de la reforma. El dato es relevante para aquellos inversores que se planteen este tipo de operaciones, para conocer la capacidad real de obtener rentabilidad tras la compra, reforma y venta del inmueble.
En los mercados con precios más elevados y con gran tensión la tendencia en cuanto a revalorización se invierte, ya que las tasas crecen cuantos más dormitorios tiene la vivienda. Esta diferencia del mercado se debe, probablemente, a que los precios y la demanda son tan elevados que el estado de la vivienda pierde significancia y tienden a igualar su precio, sobre todo en los tramos más bajos.
Esta es la situación de ciudades como Barcelona (donde los estudios ofrecen solo una tasa de revalorización del 15%, que crece hasta el 24% de los de más de 4 habitaciones), San Sebastián (del 10% de los estudios al 23% de los más grandes), Madrid (del 10% de los estudios al 23% de los de 4 o más dormitorios) y Palma (del 15% de los estudios al 24% de los grandes).
En otros casos donde la tensión en los precios se acerca a estas ciudades las revalorizaciones se mantienen prácticamente estables, como es el caso de Bilbao (23% de los estudios hasta el 24% de los de 4 o más habitaciones), Málaga (del 22% de los estudios al 24% de los más grandes) y Valencia (del 27% de los estudios al 24% de los de 4 dormitorios).
En el resto de capitales españolas, la tendencia de la revalorización es similar a la nacional, decreciendo en función del aumento del tamaño de la vivienda. Un total de nueve capitales tienen una tasa del 50% en los estudios (Cáceres, Ciudad Real, Cuenca, Huesca, Jaén, Lérida, Lugo, Palencia y Zamora). En el caso de los de 2 habitaciones (la tipología teóricamente ideal para un hogar medio en España) son las ciudades de Lleida y Zamora las que ofrecen una mayor revalorización (39%), seguidas por Cáceres, Jaén y Lugo (38% en los 3 casos).
Porcentaje de revalorización tras reforma por tipología de vivienda
Los estudios y pisos pequeños son los que más partido le sacan a una reforma en términos de revalorización relativa. Al tener pocos m², cada euro invertido impacta mucho en el €/m² final, y además es la tipología más demandada para alquilar o como primera vivienda.
Una reforma integral en Madrid incrementa el valor un 35% de media, y en Barcelona un 42%. Para una vivienda de 90 m² eso supone +85.000 € en Madrid y +100.000 € en Barcelona tras reformar.
La rentabilidad de la reforma integral sale en 511 €/m² en Barcelona y 308 €/m² en Madrid, lo que equivale a recuperar un 79% y un 47% extra sobre lo invertido. Y en pisos pequeños tipo estudio ese % suele ser incluso mayor porque:
- Coste base menor: Reformar integralmente 30-40 m² cuesta mucho menos que 90 m², pero el salto de “sin reformar” a “llave en mano” dispara el precio de venta/alquiler.
- Baños y cocina pesan más: Son las estancias más caras de reformar —5.700 € cocina y 5.400 € baño de media— y en un estudio representan casi todo el piso. Dejarlas nuevas elimina el mayor freno del comprador.
- Demanda alta: Los estudios reformados vuelan en portales. Sin reformar, compiten por precio; reformados, compiten por urgencia del comprador/inquilino.
- Distribución abierta y luz: Tirar tabiques para ganar sensación de espacio. Ojo: si modificas distribución necesitas licencia de obra menor.
- Eficiencia energética: Mejorar aislamiento, ventanas, aerotermia. Además de subir valor, hay ayudas de hasta 19.000 € si reduces 30% el consumo.
- Baño y cocina a nuevo: Acaparan el 49% del presupuesto de una reforma integral, pero son lo primero que mira el comprador.
- Suelos y pintura: Bajo coste, alto impacto visual. En reformas, el precio medio oscila 300-800 €/m².
Solo desgravan las “obras de inversión y mejora” que añaden algo nuevo o son estructurales. Pintar no cuenta, pero tirar un tabique para hacer diáfano sí. Y las licencias cuestan 5-7% del total de obra.
Conclusión: Sí, los estudios son el caramelo de la reforma para inversión. Con 30-40 m² y 20.000-25.000 € puedes lograr revalorizaciones de 30-40% si haces una integral bien pensada.
¿Estás valorando reformar un estudio concreto en Arroyomolinos?
Le recomiendo lea detenidamente lo siguiente: REFORMAR PARA VENDER
Si está pensando en vender su casa y desea reformarla para aumentar el valor de la misma, posiblemente realizar una reforma integral de su propiedad sea la mejor solución para que la oferta sea atractiva al futuro comprador y esto sea el factor decisivo para que se decida a comprar. El resultado siempre merece la pena, aunque para ello los propietarios tengan que hacer una importante inversión para que el comprador se sienta atraído al ver que puede comprar una casa que esta en perfectas condiciones. De lo contrario, si la vivienda esta deteriorada o no ofrece garantías de habitabilidad, el comprador, como es obvio, se echara para atrás y no comprará.
Esto no quiere decir que sólo por reformarla, su casa va a doblar su precio o se va a vender de forma inmediata. Pero puede aportar valor con ciertas actuaciones. ¿Cuánto se revaloriza un piso reformado? Rehabilitar la casa con lo básico puede aumentar el valor de tasación un 10% adicional al coste de la obra, mientras que una reforma integral lo hará entre un 15% y un 20%, siempre dependiendo de los casos.
Reformar o no reformar
Atendiendo a los porcentajes anteriores puede parecer que una reforma previa siempre es rentable cuando tampoco es así. Los precios del mercado inmobiliario no son una ciencia. Por eso mismo, antes de lanzarse a reformar la casa debe tener tener en cuenta por lo menos tres factores:
- Si dispone del dinero necesario para rehabilitar la vivienda
- Qué es lo que verdaderamente aportará una reforma del piso y a su posteriormente su precio de venta.
- Si delega su venta a una Agencia Inmobiliaria, posiblemente sea más fácil para ésta colocar en el mercado su propiedad con garantía de éxito.
La solución
GRUPO MADRID CENTRO DE NEGOCIO a través de su División Financiera pone a disposición de las empresas de servicios inmobiliarios un nuevo servicio denominado “Plan de Reforma Previa”.
¿En que consiste este innovador servicio?
Como su nombre indica que la reforma del local, vivienda, oficina, etc. la realiza nuestra empresa sin desembolso inicial para el propietario, haciéndonos cargo del proyecto y ejecución del mismo, hasta que el inmueble haya sido vendido por la Agencia Inmobiliaria.
Las mejoras que se realizan en un inmueble, bien sea obra completa o ciertos aspectos de la misma, supone que tenga una mejor salida al mercado, al mismo tiempo que se revaloriza como mínimo en un 15-20%.
¿Cuándo paga la reforma el Propietario?
Una vez que la venta se ha efectuado y el propietario ha percibido el importe de la transacción, nuestra empresa cobrará el importe de la reforma según los presupuestos aprobados inicialmente por ambas partes.
¿Qué ventajas obtendrá la Agencia Inmobiliaria?
Al realizarse la reforma en un tiempo récord podrá ofrecer a los clientes potenciales un producto de alta calidad, y sobre todo un valor añadido en sus honorarios de intervención profesional.
¿Puede colaborar Grupo Madrid Centro de Negocio en la búsqueda de financiación para el comprador?
Por supuesto, los servicios financieros de nuestra empresa colaboran con varias empresas de servicios financieros (Bancos, Cajas de Ahorro, etc.) para la captación de los recursos económicos hipotecarios hasta el 100% del importe de la transacción total, incluyendo gastos colaterales.
Esperamos que esta propuesta se ajuste fielmente a los planteamientos de los propietarios y de los profesionales inmobiliarios y por tanto nuestra propuesta de colaboración interprofesional sea interesante y rentable es estos tiempos de incertidumbre del Mercado Inmobiliario.
Pedro Rubio Dominguez(MDI)
Información adicional:
madridcentrodenegocio@gmail.com
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