Un lustro con una situación económica favorable, junto al desarrollo del comercio electrónico, ha generado un aumento considerable de la demanda de espacios logísticos, coincidente con una transformación de la tipología de los activos de nueva promoción. En 2018, se alcanzó un nuevo récord histórico de contratación de superficie logística en la Comunidad de Madrid, con 937.000 metros cuadrados absorbidos y en Cataluña cerca de 700.000 metros.
Asimismo, el año pasado, la inversión en este segmento alcanzó la cifra de
1.500 millones de euros, muestra del creciente interés de los distintos tipos
de inversores, incluidos los institucionales, por los activos logísticos. Como
dijera Jonathan Gray, máximo responsable del brazo inmobiliario de Blackstone: “Es difícil no entusiasmarse con la logística”.
Y es que el segmento logístico atraviesa un círculo virtuoso. Una creciente
demanda ocupacional empuja a los promotores a desarrollar nuevos espacios, en la confianza de que los alquilarán en un entorno de rentas crecientes y, posteriormente, encontrarán inversores que los adquieran con unos
caps., todavía en descenso, que bajaron 50 bps. el año pasado. Es difícil encontrar un fondo institucional que no haya subido su apuesta en el mercado logístico.
Conduciendo el boom está la “entrega express” de los productos adquiridos
en las plataformas ecommerce, que necesita instalaciones de almacenamiento cerca de los principales núcleos urbanos. La llamada revolución de
la actividad de distribución en “la última milla” y el auge del B2C están provocando una redistribución de operadores en los principales focos de actividad en las grandes ciudades.
La todavía elevada atomización del mercado invita a prever una tendencia
de consolidación del sector en los próximos años. Las desinversiones de
Logicor y Gazeley por parte de Blackstone y Brookfield a inversores de capital permanente pudieran estar marcando el camino de lo que está por venir.
Sin embargo, las entidades financieras españolas no muestran un gran interés por financiar la adquisición de este tipo de activos, arguyendo su mayor obsolescencia y menor vida útil que otros activos inmobiliarios, añadiendo además su excesiva dependencia de la continuidad de un inquilino
que cada vez tiene mejores y mayores opciones de relocalización.
En las cadenas de suministro ha adquirido gran importancia poder disponer de una oferta ágil, si bien el diseño de la red difiere considerablemente
en los distintos sectores de la industria. Eso significa que los espacios logísticos deben atender los cambios en los requerimientos de sus clientes, promoviendo espacios más flexibles, sostenibles, automatizados y robotizados.
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