Consenso en el mercado ante una de las preguntas más repetidas: ¿es buen momento para comprar vivienda? Los expertos consultados por este medio aseguran que en el contexto actual se dan las circunstancias adecuadas para la compra de una vivienda y más allá de los factores personales o vitales de cada persona, que también son relevantes, apuntan a la teoría económica para respaldar esta afirmación.
"El esfuerzo para pagar la renta del alquiler se ha disparado en España en comparación a la compra. Estamos en máximos históricos", asegura Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja.
"El coste del alquiler sobre la renta de los hogares es muy elevado en la mayoría de las regiones y ha superado al de la compra. En los últimos años ha habido una expulsión del mercado de la compra al alquiler ya que la gente no contaba con los ahorros necesarios para acceder a la financiación y esto también ha tensionado el mercado del alquiler", explica el experto.
Martínez apunta que según la teoría económica "el pago de los intereses sin el principal de una hipoteca debería ser igual a lo que cuesta el alquiler, sin embargo, ahora mismo vemos que en casi todos los sitios es más caro el alquiler que la hipoteca, con lo cual no tiene sentido económico". Más allá de esto "cada uno tiene unas circunstancias vitales que siempre deben tenerse en cuenta a la hora de tomar esta decisión, no solo el cálculo financiero", apunta el directivo de Ibercaja.
El sector coincide en que los precios de la vivienda en compraventa se van a mantener al alza, con incrementos previstos de hasta el 5% para el cierre del año. En este contexto de encarecimiento, José María Basañez, Presidente del Grupo Tecnitasa, destaca que también los precios del alquiler "se encuentran en unos niveles muy altos, por lo que sería comparativamente buen momento para comprar".
"Además, y con motivo de la contención de la inflación en Europa se esperan nuevas bajadas de tipos de interés, lo cual debería de facilitar el acceso a las hipotecas y por tanto incrementar el nivel de compraventa de viviendas", explica Basañez.
Obra nueva frente a segunda mano
A la bajada de los tipos se suma el apetito que existe por la compra de vivienda en un escenario de oferta insuficiente. "En la actualidad nos encontramos con un gran interés y demanda de compra de vivienda tanto para vivir como para invertir. La obra nueva satisface de manera parcial dicha demanda, el volumen de promociones es reducido para la necesidad de vivienda existente en las principales localizaciones del país", explica Cristina Balaguer, directora general de Activum Real Estate Consulting.
La experta analiza de forma más concreta el mercado de la obra nueva y concluye que es un buen momento para adquirir estas viviendas. "La escasez de suelo, la complejidad para generarlo y otras circunstancias como precios elevados de construcción dificultan la puesta en carga de vivienda. Si bien se están alcanzando precios elevados observamos numerosos ámbitos con clara proyección y rentabilidad y, en cualquier caso, todos experimentan incrementos de precios. Los ritmos de venta son elevados y sostenidos. Por lo tanto, estamos en buen momento para compra obra nueva", apunta Balaguer.
En este sentido, Santiago Martínez, recuerda que "el pasado año se produjo el ajuste de los tipos de interés y las compraventas cayeron entorno a un 10%, y pese a ello los precios siguieron subiendo. Esto muestra la clara escasez de oferta que hay en el mercado". Así, el presidente de Tecnitasa, coincide en que "la vivienda de nueva construcción se sigue vendiendo en general rápidamente y con precios en continuo ascenso, motivado entre otras causas porque en los últimos años se está construyendo en España menos de la mitad del volumen de vivienda nueva que se estima que demanda el mercado".
Basañez destaca que "además la parte de la demanda de vivienda de nueva construcción no satisfecha ante su escasa oferta se deriva a la vivienda de segunda mano, y esto hace que también se incrementen en general los precios de la vivienda usada". Balaguer coincide que, en el caso de la segunda mano, "debido, en parte, a la falta de oferta de la obra nueva, la vivienda usada concentra el apetito inversor y es la que, mayoritariamente, da respuesta a quien necesita una vivienda para habitarla".
"Son muchos los que ante un escenario de inflación están buscando refugio en este sector como vía clara para obtener una doble rentabilidad, por la apreciación del bien y por la obtenida derivada del alquiler del mismo. Los tipos de interés se mantienen en niveles muy razonables. Estamos, pues, ante un momento interesante para comprar una vivienda ya sea para residir en ella o destinarla a la inversión", apunta la directiva de Activum.
En este punto Basañez tiene otro punto de vista ya que cree que "actualmente en España resultaría más atractivo comprar vivienda para vivir, que comprar vivienda para invertir y destinarla al alquiler". Así, el directivo señala que "el incremento de precios de la vivienda hace que la rentabilidad para un inversor se reduzca. Además, la inseguridad jurídica generada con algunos preceptos de la ley de vivienda aumenta el riesgo para inversores y propietarios por lo que invertir para alquilar pierde atractivo. Sin embargo, sí puede ser un buen momento para comprar para vivir por la tendencia de bajada de tipos y porque no existen a corto plazo previsión de bajada de precios de la vivienda".
Por su parte, Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal, recuerda que más allá del ámbito económico la compra de una vivienda "está impulsada por cambios en la estructura familiar como el matrimonio, el divorcio, el nacimiento de hijos o la independencia de los mismos, además de factores económicos. Culturalmente, en España, la compra de una vivienda se percibe de manera positiva, ya que representa una forma de ahorro y una vía para generar riqueza patrimonial. Aunque los precios se mantengan altos, comprar una vivienda sigue siendo un pilar fundamental para las familias españolas y siempre será un buen momento para quienes lo consideran una inversión en su futuro".
Inversión de particulares
Si cuenta con el dinero necesario para invertir en la compra de una vivienda que después se va a rentabilizar mediante el alquiler, Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores Inmobiliarios, apunta que "más que el momento hay que analizar la localización".
El directivo apunta que actualmente se necesita vivienda en alquiler y hay demanda, "pero hay que elegir las zonas adecuadas y también analizar si el objetivo del comprador es la rentabilidad por alquiler o está pensando en futura revalorización mediante la venta". En el caso del alquiler, recomienda tener mucho "cuidado con las normativas coercitivas de algunos Ayuntamientos o Regiones, ya que estas medidas pueden afectar a la rentabilidad esperada".
Si el objetivo es revalorización futura, "el comprador debe fijarse en plazos medios y largos y en zonas con potencial: áreas nuevas, zonas céntricas y en general, productos de calidad".
Antonio de la Fuente, managing director en Colliers, recuerda que la vivienda "no es una inversión exenta de riesgo debido a la normativa actual que penaliza cada vez más a los propietarios de vivienda para alquiler". El directivo de Foro Consultores también se muestra crítico con la ley de Vivienda. "Lo que no se entiende es que no haya una propuesta para derogar una Ley de Vivienda que, considero que se ha redactado mal, intencionadamente, para crear un problema. Ha subido los precios en vez de reducirlos. Se ha conseguido el efecto contrario al que, en principio, se planificaba".
Si bien, dejando a un lado las trabas políticas, De la Fuente apunta que si se pone el foco en la evolución del precio del mercado residencial "pensamos que la vivienda es un activo refugio que tiene todo el sentido desde el punto de vista de los fundamentales. Hay una gran demanda insatisfecha y estar dispuesto a invertir para satisfacerla es algo que muchos inversores están haciendo". "Desde Colliers creemos que los precios de la vivienda van a continuar al alza por que no hay nada desde el punto de vista de la oferta que vaya a parar este incremento de precios", destaca el directivo.
Los grandes inversores
En los últimos años la vivienda en alquiler se ha convertido en uno de los productos más demandados para la inversión, no solo entre particulares, también entre los grandes fondos institucionales que han llegado a España con el objetivo de desarrollar importantes carteras de pisos de obra nueva en rentabilidad.
La apuesta millonaria de estos inversores es una de las pocas vías con las que cuenta el país para poder inyectar de una forma más o menos acelerada miles de viviendas al mercado y de este modo poder rebajar la tensión existente entre la oferta y la demanda. La subida de los tipos supuso un freno importante al cierre de operaciones en este mercado, en el que se estaban sellando grandes transacciones conocidas como Build to Rent (construir para alquilar) mediante proyectos llave en mano.
Sin embargo, en un horizonte de bajada de tipos los expertos consultados por este medio aseguran que las negociaciones para poder cerrar nuevas operaciones en este segmento se han vuelto a reactivar con fuerza y esperan el cierre de varias de ellas este fin de año.
Manuel Ibáñez, Head of Real Estate Iberia en DWS, una de las firmas que ha apostado por el mercado del alquiler residencial profesionalizado en España, ve potencial de crecimiento en el precio de la vivienda. "Los fundamentales que guían la renta y el precio de la vivienda al alza siguen patentes, especialmente dados los bajos volúmenes de obra nueva en comparación con la demanda. Es probable que la falta de oferta crónica y creciente en muchos mercados importantes siga haciendo subir los precios y los alquileres", apunta el experto.
Si bien, Ibáñez alerta también de que "las tasas de esfuerzo se están tensionando y llegando a niveles no saludables. Esto es algo que evitamos de por sí, pero que además podría generar un riesgo cada vez mayor de intervenciones regulatorias, impactando negativamente en los planes de negocios, la nueva oferta y, por lo tanto, la sostenibilidad a largo plazo".
En este sentido y para evitar estos riesgos, el directivo de DWS destaca que en su caso prefieren invertir en "viviendas de obra nueva en ubicaciones de la primera periferia de las principales ciudades, dadas unas tasas de esfuerzo más saludables. Normalmente, la obra nueva ofrece la posibilidad de aumentar los alquileres en línea con el mercado y cumplir objetivos relacionados con ESG, incluidas las calificaciones de eficiencia energética, la calidad del aire y las emisiones de carbono".
Por otro lado, apunta que "la vivienda asequible, en colaboración con la administración, sigue siendo una estrategia clave a largo plazo. Estas asociaciones pueden respaldar la provisión de viviendas asequibles y de buena calidad, y al mismo tiempo ayudar a cumplir los requisitos de rentabilidad ajustados al riesgo.
