La vivienda vuelve al centro del debate político con una nueva proposición; en este caso, de Sumar, que ha exigido al Congreso prohibir la venta de suelo y vivienda pública, así como extender de forma permanente la calificación de Vivienda de Protección Oficial (VPO) en aquellas promociones y ayudas que se deriven de los planes estatales de vivienda.
Mediante una proposición no de ley registrada para su debate en el Pleno, el grupo plurinacional señala que las VPO son una de las "principales herramientas" para paliar la situación de altos precios que sufre el mercado de la vivienda. "Permiten a las personas con menores recursos económicos acceder a una vivienda en condiciones favorables", argumenta el grupo.
Sin embargo, Sumar lamenta que la actual regulación permite que estas viviendas pierdan su calificación de protección con el paso del tiempo o tras su venta, lo que, a juicio de la formación, desvirtúa el propósito social de las mismas y "facilita la especulación inmobiliaria".
Hace unos días, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, propuso durante su comparecencia en el Congreso de los Diputados que se blindara para siempre el parque de vivienda pública. En este contexto, Sumar insta al Gobierno, del cual forma parte, a prohibir la venta de suelo y vivienda pública, mientras se califica de manera permanente la vivienda con algún tipo de protección pública, impidiendo así su privatización.
Es precisamente esta última medida la que se ha venido escuchando durante los últimos eventos inmobiliarios entre los diferentes agentes del sector, como promotores y constructores. En los pasillos, todos ellos se muestran en contra de esta propuesta, y el pasado viernes dos representantes significativos del sector promotor alzaron la voz en el XI Foro Inmobiliario organizado por el IE.
"Estoy escuchando en muchos foros la posibilidad de implantar las viviendas protegidas a perpetuidad, y me parece bien siempre que sea con una entidad pública, porque la vivienda protegida, al final, como digo muchas veces, es la vía de acceso para muchos propietarios a la vivienda en propiedad. De alguna manera, es una palanca de ayuda y si se les limita, el día que quieran cambiar de casa se encontrarán con un mercado completamente desfasado", afirma Patricia Hernández Cobo, CEO de Vía Ágora.
Este mismo planteamiento lo comparte el CEO de Aurora Homes, Ignacio Moreno Carnero. "Estoy totalmente de acuerdo contigo, Patricia. En primer lugar, hay que analizar al propietario de esa vivienda que pretende descalificar el activo. El 'especulador' es un joven que, cuando compró esa casa, cumplía todas las condiciones de vivienda de protección oficial; ha ido pagándola, ha ido haciendo una inversión, y a los 15 o 20 años pretende descalificar su vivienda para utilizar ese ahorro en una vivienda de reposición, lo cual es lo normal", asevera Moreno.
El directivo, además, pone sobre la mesa un problema que la Administración parece que no ha contemplado si finalmente decide prohibir descalificar las viviendas protegidas. "Si mantienes una vivienda protegida toda la vida, ¿quién va a hacer el 'capex' para arreglarla? Al final, con esta medida estaríamos hablando de una vivienda que no sube de valor, se va deteriorando, y a los 20 o 25 años alguien tendría que reformarla. Si la Administración no se hace cargo de la rehabilitación, lo que tendríamos es un parque de vivienda social deprimente, como pasa en Alemania", explica en este sentido el CEO de Aurora Homes.
Durante el evento, Moreno también narró lo difícil que es construir vivienda accesible nueva en España debido a los diferentes códigos técnicos de edificación y a la multitud de 'amenities' (comodidades) con las que cuentan las promociones. "Vamos por el segundo código técnico en los últimos diez años y ya están hablando de un tercero. A mí me parece fenomenal, pero los números no salen. Yo he trabajado con fondos extranjeros, y cuando vienen a España y les enseñamos las viviendas de protección oficial que hacemos dicen: 'Perdona, las casas que construís son mejores que la que tengo yo en el centro de Hamburgo (Alemania)'", afirma.
"Estamos haciendo las viviendas de protección oficial con aerotermia, suelo radiante, refrigeración, y, por supuesto, aislamiento térmico y acústico para cumplir un código técnico espectacular... Yo quiero hacer la vivienda de máxima calidad, pero quizá haya que tener un equilibrio entre eso y que sea accesible. Hoy por hoy, en una vivienda de tres dormitorios no somos capaces de hacerla a coste puro, sin suelo, sin margen, por menos de 240.000 euros", afirma. "Sé que es un debate complicado, pero, al final, si queremos tener vivienda accesible tenemos que jugar a eso. Tenemos que buscar fórmulas, sobre todo porque, insisto, oigo un 'runrún' de que viene el tercer código técnico, y hay que tener claro que cada código técnico ha subido entre un 15% y un 20% el coste del ladrillo. En este momento de emergencia en la vivienda, si introducimos otra subida, acabaremos haciendo viviendas solo para ricos", agrega.
Descalificar una Vivienda de Protección Oficial, ¿cómo hacerlo?
Las viviendas de protección oficial (VPO) cuentan con una serie de requisitos, tanto a la hora de acceder a ellas como a la de traspasarlas, ya que están pensadas para ser usadas por personas con pocos recursos.
Para venderlas a precio libre, es decir, de mercado, hace falta cumplir una serie de cuestiones, como que pierdan su protección. La descalificación de una vivienda de protección oficial es un procedimiento legal que permite que una casa protegida pierda esta condición y se pueda vender o alquilar en el mercado libre como una vivienda habitual.
Existen tres tipos de descalificación de una VPO:
- Descalificación voluntaria: El propietario pide la liberalización de la vivienda, algo posible en algunos casos y bajo unos parámetros marcados por la administración correspondiente.
- Que haya pasado su periodo de protección: Una vez cumplidos los años en los que la casa ha estado gozando de algún tipo de protección, automáticamente pasa a ser una vivienda libre.
- Descalificación por sanción: La administración advierte que no se están cumpliendo los requisitos que convierten a la vivienda en protegida y la libera.
Podrán solicitar la descalificación de una vivienda de protección oficial los propietarios de ella, aunque no siempre es posible. Normalmente, habrá que esperar cierto número de años o reunir una serie de requisitos, como que necesites mudarte por trabajo.
Para ello, habrá que acudir al organismo encargado en materia de vivienda de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. Allí te facilitarán la información necesaria y podrás conocer si se puede descalificar o no.
“Esto depende de cada comunidad autónoma. Solo la comunidad donde se encuentra la vivienda tiene competencia para iniciar y resolver el procedimiento de descalificación de viviendas de protección pública (VPP) o de protección oficial (VPO)”, explican a idealista/news desde LIBRA Gestión de Proyectos.
¿Cuándo se descalifica automáticamente una VPO?
La descalificación automática de una VPO depende del tipo de protección que tenga la vivienda y de la normativa a la que esté sujeta en función del momento en que haya obtenido su calificación de vivienda protegida. “En Madrid, por ejemplo, dentro de las viviendas de protección pública existen dos tipos: la Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB) y la Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). En cambio, en otras comunidades autónomas como Aragón, se denominan Viviendas de Precio Tasado (VPT), Viviendas de Precio General (VPG) y Viviendas de Precio Básico (VPB)”, explican desde Libra.
Si nos fijamos en Madrid, el plazo de descalificación automática para las viviendas con protección pública para venta o uso propio es a los 15 años, lo mismo que sucede con las de alquiler.
“No obstante, si las viviendas se financiaron bajo un Plan Estatal de Vivienda, el plazo de protección será el que dicte esa normativa. Las Viviendas con Protección Pública de Madrid no pueden descalificarse voluntariamente. Las limitaciones de protección solo finalizan tras el plazo establecido, sin requerir una declaración especial”, añaden.
La duración del régimen legal de estas viviendas en el caso de haber obtenido financiación al amparo del Real Decreto 2066/2008, será la establecida en el artículo 6 de la citada norma: En suelo destinado a vivienda protegida o suelo dotacional público: Permanente mientras subsista el régimen del suelo y en todo caso durante un plazo no inferior a 30 años.
“Por ejemplo, en el caso de la promoción denominada Arroyo de Valdebebas, actualmente en desarrollo, compuesta de 79 viviendas con Protección Pública de Precio Básico de la Comunidad de Madrid (VPPB), la descalificación de dichas viviendas se producirá una vez transcurridos 15 años desde la obtención de la calificación definitiva de las viviendas, obtenida con carácter previo e inmediato a la entrega a sus adquirentes”, explican desde la compañía.
Como se menciona anteriormente, cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas en lo relativo a la descalificación. Normalmente habrá que cumplir los siguientes requisitos:
- Deben haber transcurrido al menos 10 años desde la calificación definitiva de la vivienda, o el plazo fijado en el programa al que esté acogida
- Que la vivienda haya constituido la residencia habitual y permanente de su titular durante, al menos, los cinco años anteriores a la solicitud de descalificación
- Que el suelo donde la vivienda está ubicada no impida la descalificación
- Que no se ocasionen perjuicios a terceros con la descalificación
- Que se devuelvan las ayudas públicas que permitieron acceder al piso protegido
Siguiendo con el ejemplo de Madrid, para comenzar con la descalificación de una vivienda protegida, Libra explica que: “Tenemos que presentar la solicitud de la descalificación de nuestra VPP/VPO, junto con el modelo 030 y el correspondiente pago de la tasa (unos 50 euros aproximadamente). A partir de ese momento, nos facilitarán un número de expediente, con el que podremos ir consultando el estado del proceso”.
Generalmente, la documentación necesaria para descalificar una vivienda de protección oficial es la siguiente:
- Ejemplar para la Administración de la Tasa 7803 del modelo 030, una vez que esta haya sido abonada
- Copia de la escritura o título público de adquisición de la vivienda
- N.º de expediente de calificación definitiva de VPO/VPP o copia de la cédula de calificación definitiva en caso de tenerla
- En caso de existir más de un propietario de la vivienda, se deberá presentar un anexo donde figuren los datos de los mismos, así como declaración jurada original firmada por todos los propietarios de que no causan perjuicios a terceros con la descalificación de dicha vivienda
- Copia del DNI/NIF del titular/es de la vivienda
Dónde solicitar la descalificación de una VPO
Los titulares de una vivienda protegida pueden solicitar la descalificación voluntaria en:
- Los registros de los órganos de las comunidades y ciudades autónomas
- Los registros de cualquier órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del Estado, a la Administración de las comunidades autónomas, o a la de alguna de las entidades de la Administración Local si, en este último caso, se hubiese suscrito el oportuno convenio
- En las oficinas de Correos
- En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero
“No hay un precio exacto, porque cada proceso de descalificación es distinto. En función de las ayudas que el propietario o el promotor de la vivienda protegida recibiesen y del Real Decreto al que se acogiera la vivienda y del año de la calificación, el coste puede oscilar. Desde cero a miles de euros”, informan desde Libra.
Saber cuánto cuesta descalificar un piso protegido, por tanto, dependerá enormemente de las ayudas que se percibieron para poder acceder a él, más los intereses legales correspondientes (calculados desde el momento de la percepción de las subvenciones). Esto incluye las ayudas de:
- La Administración General del Estado
- La comunidad autónoma
- El ayuntamiento
El plazo para saber si puedes descalificar voluntariamente una vivienda protegida depende de la comunidad autónoma. “En el caso de Madrid, es de unos cinco meses a contar desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro del órgano competente para su tramitación. Pasado dicho plazo sin haber recibido notificación con la resolución dictada en este procedimiento, esta solicitud podrá entenderse desestimada a los efectos legales que procedan”, informan desde Libra.
Carlos Lospitao
___________________________________________________________________
Por gentileza de:
