PROYECTO : LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA

El proyecto “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA” responde a lo que se podría definir como una “oportunidad de actuación estratégica en el nuevo contexto agroalimentario europeo”, en constante evolución y avocado a reorientar hacia el ámbito de la distribución y el consumo las ayudas comunitarias prestadas con anterioridad en el ámbito de la producción. Desde esa perspectiva, la iniciativa propone materializar una plataforma inédita para la exposición y contratación (comercialización) del producto alimentario de excelencia tanto a escala nacional como internacional, especialmente coherente con el actual dinamismo del mercado y eficaz como instrumento para resolver sus problemas más acuciantes.

De forma sintética, en torno al proyecto se configura un espacio excepcional concebido como lugar de encuentro permanente y referencial para todos los profesionales vinculados al mundo agroalimentario, ocupando inicialmente unos 110.000 metros cuadrados con construcciones en baja y media altura, sobre suelo adecuadamente calificado. En él habrán de confluir, en primera instancia, los grandes flujos de la oferta y la demanda del sector, junto con los in-puts comerciales más relevantes, las innovaciones y los avances tecnológicos, las acreditaciones de calidad de los productos, la prospectiva del mercado, los bolsines de cotización… 

No obstante, determinados eventos expositivos y actividades colaterales del Complejo, trascenderían también al gran público, que en una segunda fase o mediante un desarrollo paralelo podría disponer de amplias zonas de ocio y entretenimiento y otras dotaciones de interés pedagógico y divulgativo específicas: museos del vino y del olivo, aulas de interpretación agroalimentaria, fundaciones, centros bromatológicos, etcétera. Un enfoque en el que destacaría un Hotel-Escuela, centro de formación profesional en hostelería y artes culinarias de excelencia dedicado a potenciar el prestigio gastronómico de nuestro país como factor distintivo de su marketing turístico.

Estas circunstancias, junto con otros factores añadidos de naturaleza política y socioeconómica, detallados más adelante, permiten reafirmar la singularidad de la iniciativa y plantearla efectivamente como un proyecto de gran interés socioeconómico y de relevancia nacional.

La importancia del sector agroalimentario

Las magnitudes que se barajan en relación con la producción de alimentos y bebidas, el carácter indispensable de su propio consumo, los balances import-export o el volumen de puestos de trabajo que todo ello conlleva, evidencian la importancia efectiva del sector agroalimentario dentro del conjunto de la economía nacional y como aportación específica a su Producto Interior Bruto (PIB).

El sector agroalimentario puede ser identificado como el área industrial que incluye la totalidad de las tecnologías y productos vinculados a la agricultura, ganadería, productos alimenticios y bebidas. Por lo tanto, todos los servicios relacionados con las empresas involucradas con el suministro, fabricación y distribución de los productos agroalimentarios deben ser tenidos en cuenta.

En las últimas décadas, el sector agroalimentario ha experimentado desarrollos significantes tanto en términos de investigación y tecnología como en producción, y sus implicaciones económicas han ido en aumento.

Hoy en día, la industria alimentaria constituye el segundo sector más grande de Europa en la industria de fabricación en términos de valor añadido, con una cuota de mercado del 12,2% y un volumen de alrededor de 900 billones de € en el área de la UE27. Contando con más de cuatro mil empleados (14% del total del sector manufacturero), la Unión Europea es el exportador más grande del mundo de productos de comida y bebida, exportando bienes con un valor de más de 50 billones de €.

El sector agroalimentario en las regiones mediterráneas de la UE representa una alta proporción del PIB y del empleo.

Los cluster agroalimentarios europeos tienen que abordar los recortes financieros, la carencia de oportunidades de I+D, las dificultades en el acceso a las materias primas, la adaptación al cambio climático, que son algunos de los principales obstáculos que deben ser aclarados. 

Los consumidores son cada vez más exigentes, llegando a tener altas expectativas relativas a productos seguros cercanos a las nuevas formas de vida de las familias, los cambios demográficos y los nuevos servicios territoriales asociados. Un mercado futuro está también surgiendo, así como nuevos valores y enfoques de la agricultura (desde el campo al tenedor, …). El sector agroalimentario en los países del área MED debe conocer estos nuevos desafíos.

En muchos países, el sistema de producción del sector agroalimentario ha visto la creación de los clusters.

El concepto Clúster es usado para explicar los elementos del “sistema” que pertenecen a un conjunto de empresas productivas, sin que necesariamente signifique una localización geográfica precisa en un pequeño lugar/dominio. Los clusters Agroalimentarios están creciendo significativamente, y están compuestos de empresas, que basan su competitividad en una dinámica gestión, la rápida entrada en nuevos nichos de mercado, la rápida consolidación de curvas de experiencia, y finalmente, en la activación de una capacidad de innovación notable.

Finalmente, cabe destacar que esta importante dimensión del sector mantuvo su crecimiento hasta el inicio de la presente crisis económica, dado que las subsiguientes cifras conocidas del Ejercicio 2007 elevaron el total del consumo agroalimentario hasta los 96.000 millones de euros. Ello comportó situar el “gasto per capita” en la partida alimentaria por encima de los 2.000 euros, desglosando la proporción correspondiente al hogar en un 68 por 100 y la de la restauración y otros consumos marginales en el 32 por 100 restante.

Cierto es que la recesión general de los últimos años ha llevado sus retracciones también al sector agroalimentario, pero sin la crudeza ni la falta de adaptabilidad con la que se ha podido manifestar en otros ámbitos de consumo. De hecho, la industria de alimentación y bebidas siguió contando en 2010 con 30.261 empresas que dieron empleo a 445.475 personas, mientras que las ventas netas del sector totalizaban 81.369 millones de euros, lo que supuso un incremento nominal (en valor) del 0,50 por 100 y un descenso en términos físicos del 3,30 por 100 respecto a 2009 (según la FIAB - Federación Española de Industrias de la Alimentación y Bebidas).

Por otra parte, y de acuerdo con la misma fuente, también en 2010 el saldo comercial del sector agroalimentario volvió a ser positivo, presentando un superávit de 766 millones de euros. Si bien las compras de alimentación y bebidas realizadas en los hogares descendieron un 1,14 por 100 en cantidad y un 2,29 por 100 en valor, con un consumo total alimentario “per capita” de 1.917 euros, el incremento de las exportaciones en plena crisis fue de un 11,45 por 100, lo que colocó la capacidad exportadora del sector en segundo lugar, detrás de la automoción.

Sin necesidad, pues, de profundizar más en la estadística sectorial, la proyección del valor de la producción agroalimentaria sobre el consumo interno y sobre las exportaciones, y su correspondiente repercusión en las actividades de distribución o en el propio PIB, siguen evidenciando la naturaleza inductora de la industria agroalimentaria sobre el desarrollo socioeconómico nacional y también, en paralelo, su indiscutible naturaleza estratégica.

Una realidad que, hoy por hoy, ha llevado a una institución tan acreditada como el Massachusetts Institute of Technology (MIT) a definir esta industria agroalimentaria como “uno de los sectores más relevantes de la economía española por su fortaleza y conocimiento en el extranjero”. Más significativo aún es que el “Plan Integral de Política Industrial 2020”, elaborado por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, la haya reconocido también como “uno de los cinco sectores estratégicos para la recuperación económica del país por su potencial y capacidad de arrastre”.

El déficit histórico

Prescindiendo de cualquier otro análisis cuantitativo o cualitativo en relación con el resto de la actividad económica, las cifras expuestas demuestran por sí mismas la importancia global del sector agroalimentario, máxime si tal valoración se enmarca efectivamente en el contexto de la UE.

Por ello, sorprende que desde la perspectiva pública o institucional no se hayan apoyado hasta ahora con más decisión algunas tareas sustantivas dentro del mismo, como son las vinculadas a la promoción global de nuestra producción agroalimentaria autóctona, tanto a escala nacional como internacional, y en concreto las iniciativas destinadas al perfeccionamiento de las estructuras y sistemas de comercialización.

Tampoco parece inconveniente recordar en este documento previo los esfuerzos realizados desde el ámbito privado para modernizar el sector, dotarle de la competitividad necesaria y hasta para garantizarle, en algunos casos, su mera supervivencia en el duro marco de la política agraria comunitaria.

En virtud, pues, de este conjunto de deficiencias y agresiones históricas, y considerando también la nueva dimensión y enfoques de la política comercial y agroalimentaria de la UE, la universalización del consumo y la readaptación operativa reflejada ya en los grandes equipamientos logísticos y en las dotaciones comerciales de ámbito “supranacional”, parece necesario desarrollar propuestas estratégicas nuevas, afrontando proyectos innovadores que permitan una urgente puesta al día de nuestras actuaciones sectoriales.

El impulso de modernización

En el terreno de la distribución comercial, este impulso modernizador nos ha transportado con relativa rapidez desde los comercios y tiendas de ultramarinos tradicionales hasta los grandes centros integrados de ocio y comercio, pasando por los supermercados y los “hiper” de segunda generación. Evolución que, junto con los requerimientos derivados de la interacción económica y social mundial, ha generado ya numerosas implantaciones de mega-centros y parques monográficos o temáticos con aspiraciones de influencia en algunos casos prácticamente universal.

En este recorrido innovador, cabe destacar, por ejemplo, el antecedente del complejo conocido como “Bercy Expo”, pionero en el sector alimentario y de las artes culinarias, que en el extrarradio de París comenzó agrupando en una sala de exposición y contratación de 24.000 metros cuadrados una presencia específica realmente excepcional en dicho ámbito. De hecho, la delegación inicial de empresas españolas (Bodegas Bilbaínas, el Consorcio de Productos del Cerdo Ibérico, la Diputación General de Aragón, la Promotora de Exportaciones Catalanas, J. García Carrión, Queserías Ibéricas…) alcanzó de inmediato el segundo lugar por ocupación de espacio, aunque hoy por hoy se trate de un proyecto decaído por sus deficiencias técnicas y de gestión.

Otros referentes más remotos y de éxito contrastado en un planteamiento similar,  dinámico y modernizador de la promoción comercial, son los denominados “trade-marts” sectoriales aparecidos en la década de los años 70. El más emblemático podría ser el “Brussels International Trade Mart”, que en un espacio de 215.000 m2 reúne de forma permanente a casi 3.000 marcas especializadas en el equipamiento personal (ropa, calzado, complementos…) y del hogar, con más de 200.000 visitas anuales de compradores profesionales. Otras muestras no menos referenciales son el conocido “Mercado de subastas de flores” de Aalsmeer (norte de Holanda), o en el sinfín de ferias temporales y monográficas tan reiteradas en el sector agroalimentario español, inoperantes en su excesiva diversidad.

Hoy, la aproximación más directa de nuestro proyecto “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA” estaría reflejada por la suma de los dos grandes eventos expositivos europeos vinculados en alternancias bianuales al sector de la alimentación, pero añadiendo el factor decisivo de la permanencia y la capacidad de contratación en términos de oportunidad comercial o de coyuntura. Se trata de la tradicional “Alimentaria” de Barcelona y, sobre todo, del más novedoso “SIAL” de Paris, que en sus distintas ediciones aglutinan a miles de expositores, pertenecientes a un centenar de países, reunidos en una superficie bruta de unos 200.000 metros cuadrados. 

Proyectos globalizados y mercado único

Pero la mejor comprensión de lo que en este orden de ideas hoy conocemos como “proyectos globalizados”, proviene sin duda de ejemplos tan singulares como los grandes complejos de ocio y los parques recreativos temáticos. Algunos de ellos se asientan en territorio europeo, como Disneyland París, el Parque Asterix, Futuroscope, el Parque pedagógico de Flevenhof dedicado a la agricultura de los “polders” en los Países Bajos, el parque temático dedicado a Europa en la región alemana de Rust..., siendo concebidos para operar sobre áreas de influencia de dimensión continental, aunque no siempre con éxito suficiente. También pueden citarse otros menos ambiciosos (lo que condiciona su viabilidad) implantados precisamente en la costa mediterránea, como Port Aventura, Terra Mítica, Oceanopolis…

En este mismo sentido, la realidad del mercado único europeo, junto con la creciente “conciencia económica europea”, constituyen razones obvias de oportunidad añadida para el desarrollo de actuaciones estratégicas en dicho ámbito o con ese alcance. Ello permite proyectar los intereses sectoriales españoles de forma integrada incluso más allá de nuestro propio mercado y con objetivos de difícil consecución para la acción empresarial individualizada.

Desde este reconocimiento del “marketing intensivo global”, aplicado a un mercado sin fronteras y altamente competitivo, mediante proyectos de naturaleza sectorial o temática, "LONJA DE EXCELENCIA AGROALIMENTARIA" puede definirse, ante todo, como el punto de convergencia natural de los operadores del mundo agroalimentario, bien sean productores, mayoristas, minoristas o consumidores institucionales, específicamente dedicado a la exposición y contratación de “productos de excelencia” y de los servicios afines, con un claro alcance e impacto internacional.

En paralelo, los atractivos del ocio y de naturaleza divulgativa, pedagógica, técnica o científica, que puedan incorporarse colateralmente al complejo, y en particular un Hotel-Escuela y un parque aledaño de ocio y diversión , le otorgan, además, un valor añadido de gran atracción social, con la correspondiente proyección turística y económica.

La plataforma del marketing agroalimentario

Concebido en esencia como una lonja para la exposición y contratación agroalimentaria de excelencia, de alcance europeo o internacional, el proyecto se conforma como respuesta eficaz ante cuatro circunstancias coincidentes:

1. La realidad de la propia convergencia europea, que conlleva la libre circulación de la producción agroalimentaria en todo el territorio de la UE.
2. La ausencia de un lugar de encuentro global y permanente para vendedores y compradores profesionales del sector agroalimentario, en el que se faciliten sus actividades comerciales y sus relaciones empresariales, tanto a nivel nacional como internacional.
3. La necesidad de sustanciar una política expresa de ayudas a la producción alimentaria y a la industria nacional de transformación, modernizando sus estructuras y sistemas comerciales en línea con las directrices europeas y con la reconducción de la política agraria común desde un modelo de subvenciones hacia el desarrollo de la competitividad y el consumo.
4. La posibilidad de que, dentro de nuestra novedosa Lonja de Excelencia Agroalimentaria, todos los pequeños y medianos comerciantes y los profesionales autónomos del sector de la hostelería y la alimentación puedan integrarse en una gran Central de Compras que les permita perfeccionar la gestión de sus negocios y aumentar su competitividad frente a las grandes empresas de distribución alimentaria. Un instrumento de optimización comercial que, además, tendrá su correspondiente presencia virtual en Internet.

De esta forma, y de acuerdo con su función promocional y comercial permanente, con su dimensión final y con el programa de actividades continuadas concretas que alojará en su interior, nuestro proyecto se concibe, en efecto, como una exitosa plataforma del marketing agroalimentario de proyección internacional, hasta ahora inexistente.

El emplazamiento ideal 

La selección del emplazamiento idóneo para ubicar un equipamiento como el propuesto, contempla, como es lógico, un amplio conjunto de variables, tanto de naturaleza urbanística como estratégica, técnica y política. Sobre las condiciones necesarias o imprescindibles requeridas al efecto (que podrían cumplir grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Zaragoza o Sevilla), y el entorno de la costa levantina que ofrece algunos aspectos y circunstancias ciertamente considerables:

• La propia naturaleza dinámica e innovadora del territorio levantino, con gran vocación exportadora y tradicionalmente vinculado al desarrollo de los servicios comerciales, feriales y expositivos.
• Su climatología y su capacidad de atracción turística, con la disponibilidad del equipamiento hotelero necesario.
• Su estratégica posición geográfica en relación con su clientela potencial de expositores y compradores, con fácil y rápido acceso tanto nacional como internacional (carreteras, AVE, puerto marítimo y aeropuertos).
• Su neutralidad frente a la competencia política entre Madrid y Barcelona, que será bien valorada por otros grandes centros nacionales de producción agroalimentaria (la cuenca del Ebro, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Andalucía…).
• La oportunidad de capitalizar, en su caso, efectos de sinergia con las instituciones feriales valencianas, que podría impulsar nuevas muestras periódicas vinculadas a la actividad permanente del Complejo “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA” (avances tecnológicos, maquinaria y equipos para el sector hostelero y de restauración…), conformando una referencia agroalimentaria emblemática de proyección internacional.

Por ello, la Comunidad Valenciana (y en particular el entorno castellonense) constituye el territorio ideal para la acogida del proyecto, que constituiría un desarrollo de notable impacto económico, político y social. Su naturaleza, que sobrepasa, sin competir con ella, la función distribuidora de las “Mercas”, reorientaría sin duda hacia el entorno castellonense gran parte de la actividad bianual desarrollada en Barcelona a través de “Alimentaria” y la de otras mini-ferias periódicas dispersas por distintas localidades de menor entidad, todas ellas poco satisfactorias para los expositores. 

Concepción urbanística, arquitectura y funcionalidad

En cualquier caso, la importancia y el carácter temático del Complejo objeto de nuestro estudio requiere una concepción generalizada en su dimensión física bastante peculiar, con factores y componentes que garanticen plenamente su funcionalidad y que destaquen la condición emblemática del conjunto.

Desde el punto de vista urbanístico, se ha optado por desarrollar el proyecto con criterios de “horizontalidad”, integrando todas sus unidades en un concepto de “mini-ciudad” o “village” modular. Este planteamiento, además de salvaguardar los efectos de sinergia y la necesaria interconexión entre las diferentes áreas y edificaciones del complejo, facilita la organización de su desarrollo por fases y una planificación eficaz de su eventual crecimiento.

Este mismo enfoque de “interdependencia espacial”, o de integración armónica de diversos núcleos modulares diferenciados, permite un desarrollo arquitectónico adecuado para cada unidad, con diseños genuinos o peculiares según su actividad específica y sin perjudicar en ningún caso la coherencia general del conjunto. De esta forma, “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA” refuerza su carácter emblemático con una concepción arquitectónica atractiva, muy “peatonal” y de marcado carácter mediterráneo, garantizando al mismo tiempo la necesaria funcionalidad que exige un macro-complejo tan singular, en el que la agrupación básica de actividades expositoras y comerciales se complementará con una amplia variedad de servicios sectoriales y generales y con eventuales áreas de desarrollo sucesivo destinadas al ocio y entretenimiento selectivos y otras actividades terciarias.

Por otra parte, el conjunto aportará factores de solución avanzados y de impacto ambiental positivo, como el ajardinamiento y ambientación de las zonas peatonales, la ocultación del trasporte logístico, la disponibilidad de un helipuerto (afecto a otros desarrollos del entorno), la utilización práctica de energías renovables o la reconversión-recuperación de las reservas de agua contra incendios en fuentes ornamentales y lagos artificiales.

El programa ocupacional

El desarrollo del programa ocupacional específico permite albergar en un mismo espacio, ocupando inicialmente 130.000 metros cuadrados (13 hectáreas) fácilmente accesible, toda una serie de módulos o unidades con funciones diferenciadas, pero complementarias e igualmente necesarias a efectos de la eficacia sincrónica del conjunto, totalizando en una primera fase unos 20.000 metros cuadrados de techo construido, lo que supone un aprovechamiento inicial del 50 por 100 de la volumetría correspondiente. Otros desarrollos integrados prevén una reserva de techo de otros 5.000 metros cuadrados para ampliación de la lonja, 5.000 para equipamiento hotelero y escuela de restauración, 5.000 para un mini parque empresarial vinculado al mundo de la agroalimentación y 5.000 más para usos no concretados.

Esta fase inicial de implantación del Complejo “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA", que como se dice podrá crecer en función del suelo urbanizado disponible (130.000 m2) y la volumetría no consumida, integrará, entre otras, las siguientes áreas funcionales:

• ACCESOS, RECEPCIÓN Y SERVICIOS GENERALES

La entrada al complejo, destacará su naturaleza emblemática mediante un diseño original con referentes de naturaleza agroalimentaria, perfectamente visible desde las citadas vías, con intenso flujo circulatorio.

Desde el punto de vista funcional, el acceso principal dispondrá de un núcleo de recepción y atención al público (general, profesional o de grupos) con señalización de la amplia red viaria interior y redistribuidores propios para cada zona del complejo, En su entorno próximo, incorporará las dotaciones y servicios generales convenientes: centro de seguridad, asistencia médica, Estación de Servicios, aparcamientos de autocares y turismos, zona para vehículos de alquiler, helipuerto, etcétera.

• ZONA INSTITUCIONAL

Concebido como una plaza o “lobby” abierto de gran tamaño, que permita “visualizar” con facilidad las instalaciones y servicios de utilidad general, tales como entidades bancarias, agencias de viajes, prensa/librería, intérpretes y azafatas, comunicaciones, secretariado y gerencia del complejo…

Abiertos también al “lobby” o a la galería de servicios generales, se ubicarán las consultoras agroalimentarias (como “Futuros de Cítricos y Mercaderías de Valencia”) o los bolsines incorporados al mercado de futuros (la “Lonja Agropecuaria del Ebro”, las lonjas de Binefar, Silleda, Jaén, Reus, Bellpuig…), la representación de los Consejos Reguladores de Denominación de Origen más importantes, la sala de prensa y diversos salones habilitados para catas, congresos y convenciones.

Por último, y junto al núcleo de oficinas de gestión vinculadas al negocio agroalimentario (seguros agrarios, consultores, agentes de aduanas, especialistas en import-export, cooperativas agrícolas y ganaderas, consorcios de comercialización…) merecen especial atención las instalaciones de una gran Central de Compras, puesta a disposición de los pequeños y medianos comerciantes y profesionales autónomos de la alimentación y la hostelería, con objeto de potenciar su capacidad de gestión y su competitividad.

• ÁREAS DE EXPOSICIÓN Y CONTRATACIÓN

La función sustancial del Complejo “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA", identificada en la exposición y contratación específica de productos agroalimentarios, se materializa en diversos recintos singulares (que totalizarán unos 20.000 metros cuadrados de techo para albergar más de 500 locales modulares de 32 m2), diseñados técnica y conceptualmente de acuerdo con la siguiente agrupación de productos o actividades:

• Producciones vinícolas y bebidas en general.
• Aceites.
• Productos cárnicos y derivados.
• Acuicultura y alimentos del mar.
• Productos gourmet/delicatessen.
• Lácteos y derivados.
• Frutas, verduras y hortalizas.
• Conservas y multiproductos.
• Instalaciones, equipos e  industrias auxiliares.

Precisamente, esta adecuación entre contenidos, diseño y funcionalidad (con peculiaridades, en su caso, como pequeñas zonas de degustación, vinotecas, mobiliario frigorífico…), no sólo responde a criterios de eficacia y particularidad técnica, sino que, desde su propia diversidad, facilita también el desarrollo horizontal del conjunto en términos de “complejo temático”, solución que, a su vez, permite múltiples agregaciones controladas.

Para comprender la dimensión expositiva final que podría alcanzar el complejo, baste tomar como referencia que Alimentaria 2014 ha cerrado su edición más internacional con más de 140.000 visitantes, un 30% de ellos extranjeros y 3.800 empresas expositoras.

• PABELLÓN DE MUESTRAS Y FERIAS MONOGRÁFICAS

Esta unidad colateral semi-cubierta, planteada en la reserva de suelo urbanizado y que totalizaría unos 7.000 metros cuadrados de superficie, se concibe con funciones de polivalencia para una amplia gama de eventos monográficos y de temporada, abarcando desde ferias de la vendimia o la cerveza, hasta semanas regionales, del queso, del jamón, de la conserva, etcétera.

• ZONA HOTELERA

El funcionamiento del Complejo “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA" su propia ubicación estratégica en un importante cruce de carreteras y sistemas de transporte, otras circunstancias del emplazamiento (entorno poblacional, playas y núcleos turísticos, campos de golf…), evidencian la utilidad y conveniencia de un complejo hotelero independiente, que en una primera fase incluirá un hotel-escuela de cuatro estrellas con una residencia para alumnos internos de gestión integrada.

• MINI PARQUE EMPRESARIAL

Este núcleo de servicios, vinculado prioritariamente a instituciones y empresas del sector agroalimentario, se estructurará mediante bloques modulares singulares, cubriendo a medio plazo un objetivo de unos 5.000 metros cuadrados de techo.

La amplitud y funcionalidad de este programa conjunto de servicios y dotaciones, y su propia integración urbanística bajo criterios de “mini-ciudad”, permite priorizar el desarrollo de algunas unidades concretas sin menoscabo de la viabilidad general del proyecto, capitalizando al mismo tiempo importantes efectos sinérgicos con las agregaciones sucesivas que completen su globalidad conceptual.

Viabilidad económica y síntesis financiera

Partiendo de una valoración “política” del suelo, es decir de una disposición de suelo público mediante Convenio de Permuta por instalaciones o suelo urbanizado finalista (a decidir), el cuadro de viabilidad económica adjunto prevé un saldo positivo neto anual superior al 35 por 100 sobre la ampliación del capital social (3.000.000), con un amplio margen de flexibilidad para garantizar las compensaciones municipales y la amortización de la financiación externa. De hecho, el desarrollo del proyecto y su conversión en activos inmobiliarios netos en un plazo de cien meses se garantizan con el 50 por 100 de los alquileres previstos.

Por otra parte, el desglose de las diferentes partidas que conforman la repercusión económica total por metro cuadrado de techo construido y su valoración en términos de venta/alquiler, junto con la puesta en valor del resto de la volumetría correspondiente al total de suelo urbanizado, permite no excluir reajustes más afinados y favorables a la hora de desarrollar el proyecto y alguno de sus estudios de detalle.

En cuanto a las necesidades de financiación externa, que ascienden a 30.000.000 € incluyendo los gastos de promoción/comercialización del Complejo y una reserva para ajustes de tesorería, cuya instrumentación se detalla en documento separado, debe aclararse que el principal quedaría amortizado totalmente mediante cien cuotas mensuales tras un periodo de carencia de tres años. Los intereses de la financiación, la póliza aseguradora y las comisiones correspondientes (3.000.000 €), de pago a la firma bancaria del crédito, se atienden con la ampliación del capital social de la promotora, inmediata a la firma del Convenio Municipal que permita disponer de los terrenos previstos. Esta financiación global, no se corresponde, lógicamente, con las necesidades de tesorería, que también podrían verse reducidas con los ingresos provenientes de alguna posible operación de venta de activos colaterales (áreas hotelera y empresarial, Estación de Servicios…) cerradas en la fase de pre-comercialización.

Al margen de estas consideraciones económicas iniciales, parece razonable que, dada la naturaleza estratégica del proyecto “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA", su desarrollo también atraiga el interés y la colaboración de determinadas entidades de crédito públicas y privadas (el Instituto de Crédito Oficial, el Grupo Caja Rural y su Banco Cooperativo Español, el Rabobank Group…), así como ayudas específicas del MARM (Ministerio de Medio Ambiente y del Medio Rural y Marino) y de la propia Comisión Europea, cuya política ya incluye apoyos concretos al perfeccionamiento comercial y al fomento del consumo.

El desarrollo operativo del proyecto

El interés político y las implicaciones institucionales que conlleva el desarrollo del proyecto “LONJA DE EXCELENCIA ALIMENTARIA", exigen disipar cualquier posible aspecto especulativo del mismo y garantizar su gestión con la máxima eficacia y transparencia.

Para ello, la propuesta de desarrollo incluye dos instrumentos complementarios

1. Una Sociedad Promotora integrada en esencia por el grupo profesional que promueve inicialmente la iniciativa, que asuma toda la gestión del proyecto y que, en consecuencia, se responsabilice de:

El desarrollo “llave en mano” del complejo, incluyendo concepción, proyectos técnicos, ejecución de obras y planes de promoción y comercialización.

Su puesta en funcionamiento y la futura gestión de la explotación, diseñando y ejecutando el programa de actividades que corresponda.

2. Un Consejo Asesor integrado por los organismos pertenecientes a la Comunidad Autónoma, Diputación y Ayuntamiento implicados, y por la propia Sociedad Promotora.

Posteriormente, este Consejo Asesor se podría abrir a otras organizaciones públicas o privadas: Cajas Rurales o Banco Cooperativo Español y otras entidades de crédito especializadas (como el Rabobank), la Federación Española de Industrias de la Alimentación y Bebidas (FIAB), el mundo del Cooperativismo Agroalimentario…

Considerando la naturaleza y viabilidad del proyecto, la Sociedad Promotora podría abrirse también, finalmente, a fondos de inversión y determinados grupos financieros especializados.

+ información:

INSTITUTO EUROPEO DE GESTIÓN EMPRESARIAL

Formación & Consultoría

iege.formacionyconsultoria@gmail.com 

AA. Pedro Rubio Dominguez

Director General

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