Entrando más al detalle en la situación del mercado de oficinas, habría que desglosarlo por partes.
Por el lado de la nueva oferta, cabe destacar que en los últimos meses la rehabilitación de edificios de oficinas ha sustituido casi totalmente a la promoción de nuevos edificios. Inmuebles actualmente en proceso de rehabilitación como Castellana 81, Castellana 77 o José Lázaro Galdiano 6 van a ayudar a mejorar sensiblemente la calidad del parque de oficinas de la capital y a transformar la forma de trabajar de las empresas.
Si hablamos de contratación, los datos cerrados de 2015 en Madrid y Barcelona fueron realmente alentadores, 572.000 m2 contratados en 2015 en Madrid frente a los 432.000 m2 de 2014 (un significativo incremento del 32%). En Barcelona el incremento llegó al 41% (410.000 m2 de contratación bruta en 2015.
Los primeros meses de 2016 apuntan a cifras de absorción similares a las del primer semestre del año pasado, aunque la estructura de la demanda ha cambiado, en el mercado se han firmado más operaciones de pequeño y mediano tamaño que el año pasado, lo que podría afectar al volumen total contratado de la primera mitad del año.
Los niveles de desocupación de ambos mercados continúan mejorando en todas las zonas, si bien en el Centro del Distrito de Negocios están situados ya por debajo de 6% en ambas ciudades, en las zonas más periféricas todavía encontramos tasas de disponibilidad entre el 15 y el 20%. Como consecuencia de todo esto, las rentas estás subiendo en todo el mercado, pero en una cuantía más importante en las mejores zonas, las rentas han subido de media en el último año entorno del 8% en los mejores edificios del eje del Paseo de la Castellana en Madrid.
Esta mejora de los precios de alquiler está siendo bastante sólida, si bien el ritmo de crecimiento no ha sido todo lo rápido y cuantioso que se apuntaba hace 18 meses. La actual situación de incertidumbre política y económica no va a ayudar a que las apuntadas subidas de rentas se aceleren en los próximos meses.
En relación con la inversión en el sector de las oficinas, el año 2015 alcanzó cifras de 2007 llegando a volúmenes en el entorno de los 5.400 millones de euros en las dos principales ciudades españolas. La tasa de rentabilidad ha continuado ajustándose en los últimos meses, tanto en el Distrito de Negocios (en el entorno del 4%) como en las zonas más periféricas. La presión de la demanda inversora sigue excediendo la oferta de activos en venta en inversión en el mercado.
Otro aspecto importante a tener en cuenta en los últimos años en el mercado de oficinas es el cambio en la forma de trabajar de las empresas. Las empresas aprovechan habitualmente los cambios de sede para transformar sus formas de trabajo, esto les ayuda a mejorar el posicionamiento de su negocio y a diferenciarse de la competencia.
Factores económicos, organizativos, de cambio cultural o de desarrollo de negocio hacen que una compañía valore muy positivamente la transformación en su forma de trabajar y por lo tanto su capacidad de adaptación para el futuro. Gracias a estos procesos, en la práctica se ha visto claramente reducido la ratio m2/empleado, reduciéndose en media en más de un 30% en los últimos quince años (espacios de trabajo abiertos, nuevos mobiliarios, puestos de trabajo en rotación, etc…).
También hemos observado mejoras adicionales del 5,8% en los costes operacionales gracias a estos procesos. Otro de los principales objetivos que se pretende cada vez más con un cambio de sede es, buscar la plena satisfacción de los empleados y de la experiencia que nuestros clientes/proveedores tengan en relación con nuestra compañía.
En resumen, un mercado por un lado en recuperación después de la mayor crisis de los últimos años y también en transformación, por la mejora de los edificios y los cambios en la forma de trabajar de las empresas.
Por gentileza de:
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