La mejora de los principales indicadores macroeconómicos en España y las expectativas de crecimiento de las empresas ha provocado, como es lógico, un aumento de la demanda de alquiler de oficinas. Sin embargo, no se trata solamente de una mayor demanda, sino una demanda de inmuebles de calidad en las mejores zonas, especialmente de Madrid y Barcelona. La escasez de este tipo de espacios es ya evidente en las zonas más cotizadas, y encontramos, por ejemplo, una tasa de desocupación de menos del 8% en el Paseo de la Castellana de Madrid, y del 4% en Plaça de les Glories en Barcelona.
Con unos niveles bajos de oferta futura, debido a la escasez de promociones en los últimos años, y la contratación en ascenso, es de esperar que la oferta disponible continúe reduciéndose. En este contexto y teniendo en cuenta el alto grado de obsolescencia de algunas zonas, la rehabilitación se presenta como una buena oportunidad para ampliar la oferta de oficinas de calidad que las empresas están exigiendo, y conseguir acercar así la oferta a la demanda.
Esta necesidad es especialmente patente en el centro de las ciudades. Durante los últimos años, estamos viendo como la demanda de oficinas vuelve al centro. En Madrid, el área interior de la M-30 ha atraído entre el 40% y el 50% del total anual contratado en los años de la crisis. Sin embargo, si nos fijamos en el parque de oficinas dentro del anillo de la M-30, veremos que presenta un alto grado de obsolescencia.
Hace unos años, pocos eran los edificios rehabilitados que salían al mercado. En el centro de la capital, por ejemplo, la media anual entre 2012 y 2014 era de cinco edificios rehabilitados al año. En 2015, sin embargo, se completaron obras de rehabilitación en edificios céntricos como Serrano, 47, Castellana, 278, Paseo de Recoletos, 4 o Eloy Gonzalo, 10. En total, el año pasado en Madrid se sumaron 100.000 metros cuadrados de oficinas rehabilitadas, el doble de los 50.000 que se contabilizaron en 2014. Y en 2016, las previsiones son volver a doblar la cifra.
En Barcelona, la contratación se está desplazando a zonas modernas como el 22@, Plaza Europa y Zona Franca, mientras que el stock de otras zonas, como el Área Central de Negocios en su tramo por Paseo de Gracia y Diagonal, se ha quedado anticuado y no satisface la demanda de espacios amplios y modernos.
Detrás del interés por la rehabilitación, se encuentran motivos como el deseo de beneficiarse de la subida de rentas que más pronto que tarde tendrá lugar en el mercado de oficinas. Hay que tener en cuenta que en algunos edificios rehabilitados con las más altas calidades se han alcanzado rentas un 25% por encima de la media. Además, un alto porcentaje de los edificios rehabilitados el año pasado fueron alquilados antes de finalizar las obras, en algunas ocasiones con bastante antelación, lo que genera un mayor interés por este tipo de proyectos. Un ejemplo claro fue el proyecto de rehabilitación del edificio Avenida de América, 81, prealquilado a la aseguradoraAXA con varios meses de antelación.
Por otro lado, estamos observando la apuesta de los propietarios por los edificios sostenibles, como demuestra el hecho de que la inmensa mayoría de los inmuebles rehabilitados hayan obtenido u opten a obtener algún certificado LEED o BREAM, los dos sistemas de certificación de sostenibilidad más populares.
Además de obtener unas rentas más elevadas, mayores tasas de ocupación y una comercialización más rápida, el interés por la sostenibilidad y la eficiencia energética en los edificios de oficinas viene de la mano de una creciente preocupación por el bienestar de los empleados. Según la última edición del Barómetro Inmobiliario de CBRE, en el que preguntamos a principios de año a cerca de 100 directivos del sector por sus percepciones para 2016, el 50% de los consultados consideraba bastante o muy importante la disponibilidad de certificaciones de sostenibilidad en los inmuebles de cara a la comercialización y establecimiento de las rentas. En España, ya encontramos 100 edificios con certificados LEED. Además, supone importantes ventajas.
Por ejemplo, en las oficinas de CBRE, la adaptación a unos criterios sostenibles y de eficiencia energética ha permitido un ahorro de energía del 12%, un ahorro de agua del 40% y un aumento de la satisfacción de los empleados del 76%.
En resumen, el reto en el crecimiento del mercado de oficinas en los próximos años pasa por encontrar el equilibrio entre oferta y demanda. La falta de espacios de calidad en las mejores zonas de Madrid y Barcelona, especialmente en el centro, unido a la creciente demanda y a la escasez de suelos para nuevas promociones en estas zonas, presenta la rehabilitación como una buena oportunidad para superar este reto.
Por gentileza de:
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