EL INMOBILIARIO ESPAÑOL TRAS EL VERANO

Un verano marcado por sucesos de relevancia cuyas consecuencias en la vida política y económica, son desconocidas por ahora, pero que, de momento, generan incertidumbre en la economía y en el sector inmobiliario.

Además del fiasco de la sesión de investidura, el verano nos ha traído el Brexit en el Reino Unido, la proclamación de Donald Trump como candidato republicano a las elecciones del próximo ocho de noviembre en Estados Unidos, la insistencia del terrorismo yihadista en golpear a Europa, en esta ocasión en Niza,  y la intención de la presidenta de la FED americana, Janet Yellen, de aumentar los tipos de interés este año, según manifestó en la reunión de banqueros centrales en Jackson Hole, Wyoming, a finales de agosto. La economía sigue creciendo a buen ritmo, por encima del 3%, pero el mercado laboral sigue dando una de cal y otra de arena. De todos estos sucesos, los que pueden tener influencia en el comportamiento del mercado inmobiliario español son la falta de un gobierno con todas sus competencias en el país, el Brexit y la eventual subida de tipos en Estados Unidos. ¿Elecciones con el turrón? Al final del receso veraniego, nos encontramos con un anticipo de la temporada teatral madrileña, con la representación televisada de la Sesión de Investidura, en el Congreso de los Diputados, con resultado estéril. Desde el pasado mes de diciembre, España vive en una especie de limbo político.Familias, inversores y empresas desconocen las políticas del próximo gobierno y, parece lógico, que, en tales circunstancias, reduzcan compras y retrasen o cancelen las inversiones previstas. Un gobierno en funciones carece de autoridad para hacer leyes o decidir la asignación de nuevos fondos. Antes de mediados de octubre, España debe explicar a la Unión Europea cómo va a cumplir con su obligación internacional de reducción de su importante déficit y no es un tema baladí, para un país cuya deuda supera su PIB anual. Sin embargo, en estos meses en los que la gobernanza del país ha estado en manos de un gobierno en funciones, ni la economía ni el mercado inmobiliario se ha resentido. Se han sucedido las operaciones de inversión, y aunque sin alcanzar las cifras record del año pasado, solo en el verano se ha consumado el “pelotazo” del centro comercial Diagonal del Mar, por el que Deutsche Asset Management ha pagado 493 millones de euros; avanza a buen ritmo la fusión de Merlin y Metrovacesa, ahora ya con el beneplácito de la   Comisión Nacional de los  Mercados de la Competencia; Bain Capital ha comprado préstamos promotor e inmuebles a tres bancos españoles por un valor nominal de 1.100 millones de euros y se ha producido una importante operación de sale & leaseback. En cuanto a las socimis, que acapararon el año pasado el 40% de las inversiones realizadas, en lo que llevamos de este ejercicio han captado en los mercados 1.700 millones de euros vía ampliaciones de capital, emisión de bonos y deuda bancaria, unas veces para reacomodar la parte derecha de sus balances y otras para destinarlo directamente a nuevas inversiones. No obstante, los principales bancos españoles siguen soportando una carga inmobiliaria excesiva en sus balances, que ahora van a tener que volver a provisionar de acuerdo con la nueva circular del Banco de España. El mercado residencial mejora lentamente, todavía queda un stock de 513.000 viviendas sin vender, a veces da la sensación de que se da demasiada importancia a los altos crecimientos porcentuales de las distintas variables como ventas, concesión de hipotecas y viviendas iniciadas, pero que al examinarlas en términos absolutos son cifras todavía bajas. El Reino Unido se va En relación al Brexit, la repercusión en el inmobiliario español dependerá de las condiciones en que concluya la salida del Reino Unido de la UE. Parece utópico suponer que la City londinense vaya a relocalizarse en el Paseo de la Castellana como dicen algunos, pero no es impedimento para poner en valor la oferta de los 200.000 metros cuadrados que hay o va a haber en la zona prime, con la ventaja comparativa de las rentas de alquiler en los edificios de grado A, y la calidad de vida en Madrid, frente a ciudades como Frankfurt, París o Dublín. Esta moneda tiene su revés en lo que se refiere al mercado del turismo residencial, pero todo dependerá del tipo de cambio al que finalmente quede la libra respecto al euro, una vez termine el proceso de salida. Hasta ahora, las peticiones de fondos que han recibido las gestoras de fondos con activos inmobiliarios en el Reino Unido, no les ha movido a realizar ventas masivas de activos y están capeando el temporal, cerrando la ventana de liquidez si es preciso. La FED insiste en la subida de tipos de interés La Fed americana vuelve a anunciar su intención de subir los tipos de interés, es el mismo anuncio que realizó hace un año y que materializó en diciembre. Sin embargo, hubo de suspender las otras subidas previstas como consecuencia de que el panorama internacional no parecía el adecuado. En una situación como la actual, con gobiernos y empresas muy endeudados, una subida de tipos en el área del dólar podría llevar a que algunos países emergentes no pudieran hacer frente a sus compromisos de servicio de la deuda. Además, se podría producir una salida de capitales europeos hacia Estados Unidos con la consiguiente revalorización del dólar frente al euro, lo que haría más barato el inmobiliario europeo y por lo tanto el español.   Aunque una subida de tipos no entra en los planes del BCE, si termina por tener lugar en Estados Unidos, se daría la circunstancia de que mientras en Europa se mantienen o bajan, al otro lado del Atlántico aumentan. Tal desequilibrio generaría cambio de sentido en los flujos de capital e incluso en l cambio euro/dólar. Los tipos de interés además de en las hipotecas afectan a los flujos de capital, la oferta y la demanda de capital y a las tasas de retorno requeridas por los inversores, contribuyendo a modificar los precios de las propiedades de distintas maneras. Por gentileza de: __________________________________________________________________________ Publicidad ___________________________________________________________________________________