El sector logístico español es considerado por los inversores como el más atractivo, en cuanto a su
potencial crecimiento, por sus buenos fundamentales. En 2016 alcanzó el mayor volumen de la serie
histórica, hasta los 1.050 millones de euros, y en el primer cuatrimestre de este ejercicio se llevan
invertidos en torno a los 500 millones.
El interés en el mercado de inversión logístico
español seguirá siendo muy elevado en 2017, a pesar
de que hay una menor oferta de activos a la venta. En
los cuatro primeros meses del año la inversión en este
segmento se ha situado en el entorno de los 500
millones de euros, debido a la operación llevada a
cabo por P3 Logistics Parks, vehículo europeo de origen checo cuyo accionista actual es el fondo
soberano de Singapur, GIC, por 243 millones de
euros, siendo la segunda operación de inversión
inmobiliaria por volumen de dinero invertido, solo
por detrás de la venta del centro comercial Xanadú
que requirió una inversión de 530 millones.
En el primer cuatrimestre del año, la actividad
inversora se concentró en Madrid y su área de
influencia, seguida de Cataluña. Por detrás de ellos se
sitúan principalmente Zaragoza y Valencia. La
escasez de activos a la venta en Barcelona y Madrid,
reorienta el foco de los inversores hacia Zaragoza,
Valencia y Sevilla.
Los dos grupos de inversores predominantes han
sido, en primer lugar, los institucionales, tanto
nacionales como internacionales y, en segundo, las
empresas inmobiliarias, seguidos de las socimis.
Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, se
muestra una importante comprensión durante 2016,
hasta situarse en el entorno del 6% en los principales mercados 'prime' de Madrid y Cataluña, lo que
supone un descenso de 100 puntos básico desde
finales de 2015. De la misma manera, la tasa de
rentabilidad en mercados secundarios se mantuvo
cercana a 7,5%-7,75%.
En el inicio del presente ejercicio se observa una
continuación del comportamiento de la inversión en
último trimestre del año pasado, cuando se
invirtieron 346 millones de euros, es decir, un 33 %
del total de lo invertido en el ejercicio precedente. La
operación más importante en 2016 fue la
protagonizada por VGP, mediante la adquisición del
parque logístico de Mango, en Lliçà de d’Amunt, que
cuenta con 180.000 metros cuadrados y cuyo importe
fue de 150 millones de euros.
Dentro de los fondos que buscan activos
logísticos en España cabe distinguir, aquellos que
invierten para conseguir ganancias de capital con su
venta en un plazo de tres o cuatro años y los que
tratan de obtener unas rentas de alquiler por un
periodo largo de tiempo, para lo que precisan
inquilinos con solvencia económica reconocida y
contratos de alquiler de siete años como mínimo.
Entre las potenciales operaciones de
desinversión destaca la de la europea Logicor, que
estaría estudiando desprenderse de todo su portfolio
logístico en Europa, incluido el español, donde tiene
una cartera logística de 1.079.000 metros cuadrados,
la mitad de ellos ubicados en el Corredor del Henares
y la otra mitad en Barcelona y Valencia. Se trata de
un vehículo que creó Blackstone para invertir en
activos logísticos europeos, similar al IndCor que creó
en Estados Unidos y del que se desprendió
vendiéndoselo a GIC por 8.100 millones de dólares.
El mercado no sabe si optarán por vender los activos
de Logicor individualmente o recurrirán a sacar la
empresa a bolsa.
El caso GreenOak es un buen ejemplo de un
inversor que, a través de la socimi Gore Spain
Holdings, creó una cartera de espacios logísticos
comprando activos individuales hasta alcanzar un
cierto tamaño, capaz de interesar a un inversor a
quien venderle el portfolio, en este caso el
comprador fue P3 Logistics Park.
Prologis, uno de los principales participantes en
el inmologístico mundial, está desarrollando una importante actividad en este segmento en España,
tiene una cartera logística en nuestro país de
786.731 metros cuadrados repartida entre Barcelona,
Tarragona, Madrid y Valencia, pero además tiene en
su cartera 360.000 metros cuadrados de suelo para
desarrollo, sobre los que promueve algunas
desarrollos especulativos como la nave, reciéntemente
inaugurada en el PLV de Ribarroja,
Valencia, y puesto la primera piedra de otro
desarrollo especulativo en San Fernando de Henares,
Madrid, además de sus operaciones llave en mano.
Otro de los fondos que está invirtiendo en el
inmologístico es CBRE GI.
Goodman, otro grande mundial en espacios
logísticos que tiene en España una cartera de
200.000 metros cuadrados, está desarrollando una
fuerte actividad promotora, concretamente en Alcalá
de Henares tiene previsto iniciar un desarrollo de
75.000 metros cuadrados.
Además, entre los principales inversores en el
inmobiliario logístico están las socimis, Merlin
Properties y Axiare Patrimonio. Merlín Properties
tiene una cartera de 1,8 millones de metros
cuadrados, y sigue adelante un ambicioso plan, que le
permitirá doblarla en dos tres próximos años.
Por su parte Axiare es la otra socimi que ha
apostado fuerte por el inmologístico, adquiriendo
activos individuales, buscando adquirirlos por debajo
de su valor de reposición. En la actualidad gestiona
una cartera de 400.000 metros cuadrados.
Por gentileza de:
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