El inmologístico ha venido cobrando impulso desde la segunda mitad de 2013, como consecuencia de
distintos factores que han animado tanto la demanda ocupacional como la de inversión. La mayor
ocupación se debe a los fundamentales del mercado, la inversión recibe el apoyo externo de una política
monetaria lasa que ha provisto a los mercados de abundante liquidez.
Lo datos de ocupación, referidos a los mercados
de Madrid y Barcelona y a sus respectivas zonas de
influencia, referidas al primer trimestre de este año,
con 132.500 metros cuadrados contratados en
Madrid, y 126.400 metros cuadrados en Barcelona,
permite esperar que este ejercicio se va superar
también el millón de metros cuadrados absorbidos
entre los dos mercados.
En 2016 se contrataron en Madrid 432.000
metros cuadrados, si bien la mitad de esta absorción
tuvo lugar en el último trimestre del año. En
Barcelona la absorción fue 603.500 metros
cuadrados.
El hecho de que la absorción neta haya sido
positiva, indica que se activará la promoción de
nuevos desarrollos, no solo los que se realizan “llave
en mano”, sino también los especulativos, debido a la
confianza en la evolución de este mercado.
La A2 es el eje preferido en el mercado de
Madrid
La mayor parte de la contratación, tanto a lo
largo de 2016, como en el primer trimestre de este
año se han registrado en la A-2. En este eje tuvieron
lugar nueve de las 17 operaciones de las realizadas en
Madrid, así como la mitad de las 44 que se cerraron a
lo largo de 2016.
El otro eje en importancia es la A4, donde en el
primer trimestre de 2017 se cerraron 5 operaciones
de alquiler. En lo que se refiere a 2016, se firmaron 14
contratos.
En lo que respecta a las superficies contratadas
en el primer trimestre, los ejes de la A2 y A4
absorbieron 97.000 y 20.000 metros cuadrados
respectivamente, mientras que la A2 absorbió
prácticamente la mitad de la superficie la superficie
contrata en Madrid en 2016 y el eje A4 el 40%.
Actualmente la tasa de vacío se sitúa en 7,2%
En Barcelona no hay espacio disponible en la
primera corona
La 3ª corona de Barcelona ha sido la que ha
tenido mayor contratación en el primer trimestre de
este ejercicio, debido a la escasez de espacios
logísticos en las coronas uno y dos. En este trimestre,
la contratación ascendió a 126.400 metros cuadrados,
de los cuales la 3ª corona absorbió el 60%, la 2ª el
29% y la 1ª el 11%.
En 2016, Amazon, líder mundial del ecommerce,
que ya ha empezado a realizar servicios logísticos
para terceros en Estados Unidos, acaparó el 33% de
la superficie logística absorbida en Barcelona el año
pasado, con su operación del Prat de Llobregat,
200.000 metros cuadrados en tres plantas.
La disponibilidad es escasa tanto en la ZAL como
en el Parc Logístic. En 1ª cuenta solo con el 2% de disponibilidad, en la 2ª con el 5,8% y en la 3ª con
4,7%.
Las rentas tienen tendencia al alza tanto en
Madrid como en Barcelona
Tanto en Madrid como en Barcelona las rentas
logísticas se han mantenido estables. Si bien, dado el
comportamiento de la absorción y una disponibilidad
prácticamente técnica, en algunas de las coronas en
los dos mercados, se espera que repunten un 4% en
Barcelona y un 3% en Madrid. Si atendemos a las
rentas más altas por corona actualmente, en Madrid
las rentas se sitúan en 5 €/ m2 y mes en la 1ª corona,
en 4,5 € /m²/mes en la 2ª y 3,25 €/m2 y mes en la
3ª. En Barcelona las rentas son más altas,
correspondiendo 6,75 euros y mes a la primera
corona, 5,25 euros a la segunda y 3,5 a la tercera.
Se promueven nuevos desarrollos y se prevé
una futura escasez de suelo
Después de años en los que las nuevas
promociones han brillado por su ausencia, tras
contrastar que la absorción neta es positiva, se
animan las nuevas promociones, no solo porque
aumenten las de “llaves en mano”, sino porque
también se inician las especulativas.
En Barcelona se están construyendo 390.000
metros cuadrados, de los cuales el 89%
están prealquilados y el 11% es especulativo. se refieren a
operaciones “ llave en mano”.
En Madrid, para 2017, hay en construcción
280.000 metros cuadrados, de los cuales 53.200
metros cuadrados está prealquilados, y el 81% es
promoción especulativa. Asimismo, hay parques
logísticos que saldrán al mercado en 2018.
Los promotores son fondos e inmobiliarias que
han aprovechado los años de crisis para comprar
suelo y que ahora promueven naves logísticas.
En la actualidad hay suelos urbanizados que
permiten una construcción inmediata, pero llegará
un momento en que falte esta materia prima.
Cuantos promueven explorarán los pocos suelos
finalistas existentes y buscar naves de fabricación
obsoletas en grandes parcelas que permitan la
compra, derribo y desarrollo logístico a precios
competitivos.
Además, la principal tendencia del presente
ejercicio es la falta de producto y de oportunidades de venta, mientras que la demanda de inversión seguirá
aumentando. Esto va a provocar que el suelo
industrial vuelva a ser protagonista y los inversores
entren en el sector no sólo mediante la compra de
proyectos, sino incluso comprando suelo
directamente siendo el principal requisito que el
suelo esté bien ubicado.
Por gentileza de:
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