El mercado de oficinas español se desarrolla en un entorno económico favorable. Las previsiones
económicas para este año prevén un crecimiento del PIB del 2,8% y un 2% para el empleo, mientras que la
inflación se aproxima a la meta buscada por el Banco Central Europeo en torno al 2%.
El mercado de oficinas español se desarrolla en un entorno económico favorable. Las previsiones
económicas para este año prevén un crecimiento del PIB del 2,8% y un 2% para el empleo, mientras que la
inflación se aproxima a la meta buscada por el Banco Central Europeo en torno al 2%.
En la última fase del ciclo del mercado de
oficinas, que ahora cumple una década, el stock de
oficinas de Madrid ha crecido aproximadamente en
1,77 millones de metros cuadrados, hasta situar el
stock actual en los 13 millones de metros cuadrados.
En Barcelona, se ha incorporado al mercado en el
mismo periodo una nueva superficie de 1,05 millones
de metros, si bien se produjo la salida de 35.000 para
transformarlos en otros usos, hotelero y residencial,
el stock de la ciudad condal alcanza en la actualidad
los 6 millones de metros.
A lo largo de la fase del ciclo que se inicia en
2008, cabe distinguir dos periodos. La primera
mitad, 2008-2012, en la que la crisis financiera
primero y económica después, sorprendió a los
promotores con el pie levantado, y en el mercado de
Madrid se seguían incorporando nuevas superficies
de oficinas, concretamente casi 1,4 millones de
metros en esos cinco años, cuando la absorción neta
estaba siendo negativa porque las empresas que
componen la demanda ocupacional debían hacer
frente a la recesión económica, realizando severos
ajustes en sus costes incluidas las plantillas. Como
consecuencia las rentas prime cayeron en torno al
40%.
En el año 2013, la situación cambia, la
economía empieza a repuntar, la superficie nueva que
se incorpora es muy baja y la absorción neta cambia
de signo. Desde entonces hasta finales de 2017, se
han incorporado al mercado 0,37 millones de metros cuadrados y las rentas empezaron a crecer, desde los
23 euros por m2 y mes hasta los 31 euros actuales
para la zona prime. Este cambio no pasó
desapercibido a los inversores que se percataron del
cambio de tendencia y aprovecharon para comprar
todo tipo de activos inmobiliarios, oficinas, centros y
parques comerciales, suelo, viviendas, hoteles y
deuda, a precios devaluados, y beneficiarse después
de las ganancias de capital.
En Barcelona, en el periodo 2008-2012
entraron en el mercado 0,89 millones de nuevos
metros cuadrados de oficinas, si bien la absorción
tiene una fortaleza relativa superior a la del mercado
de Madrid. A pesar de todo el espacio disponible
aumenta en esos 5 años en 0,42 millones de metros y
las rentas prime cayeron un 32%, pasando de los 22
Euros por m2 y mes a los 15 euros, por las mismas
razones que en el mercado madrileño.
Con la recuperación, el mercado de Barcelona
está teniendo un comportamiento más débil que el
madrileño, atribuible a la incertidumbre política
creada por los partidos políticos que controlan el
gobierno y parlamento catalanes. Si bien la salida de
domicilios sociales y fiscales de miles de empresas no
ha tenido una repercusión en cuanto al espacio
ocupado, al menos hasta ahora, si se ha dejado notar
de forma notable en la inversión que en el primer
trimestre de este año fue tan solo de 3,6 millones de
euros.
Entre 2013 y 2017 se han incorporado al
mercado nuevos espacios con una superficie de 0,14 millones de metros cuadrados, el espacio disponible
ha descendido en 0,43 millones de metros, siendo su
espacio disponible en la actualidad de 0,4 millones de
metros cuadrados. Las rentas prime han subido hasta
los 24 euros.
Ubicación, calidad y precio
Los responsables de corporate real estate son
quienes eligen el espacio óptimo donde localizar la
empresa. En su toma de decisión influyen un número
elevado de factores, pero tres son los fundamentales:
ubicación, calidad y precio.
La necesidad de las empresas de captar y
retener el talento hace imprescindible atender a las
preferencias de la nueva fuerza de trabajo que se ha
incorporado, o se va a incorporar al mundo laboral.
Esta generación joven quiere trabajar en ubicaciones
centrales que les brinden fácil acceso a la red de
transporte público y una amplia variedad de
servicios.
Además, para ciertas empresas, la
proximidad al cliente es clave, así como el
posicionamiento de la marca, que se beneficia de los
edificios emblemáticos ubicados en áreas atractivas.
Esta tendencia hacia el centro de la ciudad se
pone de manifiesto al observar los movimientos que
tuvieron lugar en el mercado madrileño el año
pasado. El 43% de las relocalizaciones que tuvieron
lugar en la capital eligieron el CBD para su nueva
implantación, frente al 20% que lo hizo en 2015 y
2016.
En el caso de Barcelona, el submercado más
atractivo al que recurrir son los nuevos distritos
comerciales, gracias a los nuevos proyectos que se
están poniendo en marcha, en especial en el 22@ en
respuesta a las bajas tasas de vacío y la falta de
oficinas de calidad en el centro. Como consecuencia,
la mitad de los arrendamientos que se firmaron en
2017 se reubicaron en esta área.
La calidad del inmueble, con todo lo que
comporta, se ha convertido en una exigencia para los
usuarios. En Madrid, el 42% de las empresas que
cambiaron de oficinas en 2017 se mudaron a edificios
de Grado A, solo el 17% de estas relocalizaciones
dejaba edificios del mismo grado. Sin embargo, lo
más notable es el éxodo de los edificios de clase C.
Anteriormente, el 62% de los usuarios ocupaba
edificios de Clase C y ahora solo lo hace el 17%.
En el caso de Barcelona, el creciente
compromiso con la calidad es aún más evidente, el 54% de las relocalizaciones en 2017 fueron para
edificios de Grado A. Además, el porcentaje de
usuarios que ocupan edificios de Grados C ha
disminuido considerablemente del 26% al 10%.
Si bien la renta siempre ha sido relevante y lo
seguirá siendo, desde el comienzo de la recuperación
económica ha pasado a segundo plano respecto a la
ubicación y la calidad del edificio, factores que están
teniendo una influencia cada vez mayor en la
búsqueda de nuevas localizaciones para las empresas.
Oferta de nuevos espacios
En Madrid, hasta finales de año se espera la
entrada de 95.000 metros cuadrados de obra nueva,
lo que situará el volumen de stock en cerca de 13,2
millones de metros cuadrados.
Los proyectos de rehabilitación continúan
presentes en el mercado y la demanda confía
plenamente en la calidad del resultado de los
trabajos. De hecho, todos los espacios ya
comprometidos con un inquilino corresponden a
obras de rehabilitación.
En cuanto a la oferta futura, producto nuevo
o renovado en comercialización, los cerca de 120.000
metros cuadrados se localizan en un 75% en el
cuadrante noreste de la periferia, tan solo el 25% se
localiza en el centro de la ciudad, CBD y Área urbana.
En Barcelona, entrarán en el mercado 290.000
metros cuadrados, de nueva construcción y
renovados, hasta 2019. El 40% de los cuales ya está
comprometido con contratos de prealquiler. El 100%
de la superficie comprometida está prevista que se
entregue durante este año. lo que deja la oferta nueva
y renovada en torno a 76.000 metros.
Los usuarios que han optado por prealquilar
se han decantado en su mayoría por proyectos de
nuevo desarrollo, 90% frente a 10% de
rehabilitaciones, si bien las actuaciones de
renovación y rehabilitación representan el 51 % de la superficie nueva en comercialización en los próximos
24 meses y el 56% en 2018.
Un 83% de estos edificios, nuevos y
renovados, se concentran en las nuevas áreas
comerciales, y es uno de los puntos calientes en
cuanto a contratos de prealquiler, el 80% de los
espacios comprometidos se localizan en 22@ y en el
entorno de la Fira.
Las rentas siguen creciendo
Según la consultora inmobiliaria Savills
Aguirre Newman, resultado de la ´reciente fusión de
la multinacional Savills y la española Aguirre
Newman, que tuvo lugar hace unos meses, y que se
acaban de trasladarse al emblemático edificio del
Paseo de la Castellana número 81, antigua sede del
BBVA, las rentas de alquiler están creciendo tanto en
el mercado de alquiler de Barcelona como en el de
Madrid.
El valor medio de cierre de todas las
operaciones registradas, en el primer trimestre de
este año, en Barcelona, se situó en 13,70 €/m²/ mes,
lo que representa un incremento del 4% respecto al
primer trimestre del año anterior. Es importante
indicar la notable reducción de los acuerdos con
rentas por debajo de los 10 euros/m2 y mes, al
tiempo que aumenta las operaciones cerradas por
encima de los 20 euros/m2 y mes, localizadas en el
eje prime.
Como era de esperar la mayor parte de los
valores superiores a los 20€/m²/mes se han
localizado en el eje Prime de la Avenida Diagonal,
pero también se han registrado acuerdos en el rango
superior de renta en la Rambla de Catalunya y Plaza
de Catalunya y en el Frente Marítimo.
A pesar de la escasa actividad en el CBD, el
marcado desequilibrio entre oferta y demanda apunta
a un incremento de renta teórica, que se sitúa en los
24 €/m²/mes, lo que representa una variación
interanual del 10% y una reducción del 14% respecto
al último nivel máximo de mercado.
En Madrid, la renta media ponderada de
cierre registrada en edificios empresariales se
mantuvo estable respecto al mismo trimestre del año
anterior, en torno a 16 €/m²/mes.
El reparto de valores de cierre por rangos de
renta creció ligeramente en el tramo de rentas
superiores a los 25 €/m²/mes, al tiempo que se
redujo el porcentaje de acuerdos con rentas por
debajo de los 15 euros/m2 y mes. Los valores de renta
más altos, con rentas por encima de los 30 €/m²/mes
se localizaron en inmuebles nuevos o renovados en
los últimos años.
La calidad de los activos es ya un
factor clave en la búsqueda de oficina, no solo en el
eje Castellana y en su entorno más próximo, si no que
la diferencia de valores de cierre según la calidad y
grado de obsolescencia del inmueble afecta a todo el
mercado. localizaron en inmuebles nuevos o renovados
en los últimos años.
Los valores teóricos crecen en todas las zonas
monitorizadas. Prime CBD se sitúa ya en 31,50
€/m²/mes, un 10,5% por encima del nivel registrado
en el primer trimestre de 2017 y un 25% por debajo
del pico del mercado. Fuera de la M-30, por su parte
avanza más discretamente, tan solo un 5% interanual
hasta 16,25 €/m²/mes y mantiene la misma cifra que
el trimestre anterior.
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