Asistimos a la consecución de récords históricos de absorción e inversión en el segmento inmobiliario logístico, motivados por la disrupción que se ha producido en la distribución como consecuencia de irrupción de las nuevas tecnologías, aplicadas a todos los
niveles, y a la recuperación económica. Mientras se está a la espera de otras innovaciones.
El sector inmobiliario ha visto como el segmento logístico, considerado hasta hace poco tiempo como el patito feo del negocio, ha pasado a
captar la mayor atención de promotores, usuarios finales e inversores.
La evolución del PIB en la recuperación económica no justifica por sí mismo la explosión
del mercado inmobiliario logístico que ha tenido lugar. La causa está en los cambios profundos que han provocado las nuevas tecnologías,
en localización de los centros producción, el
transporte, la urbanización y las nuevas formas
de comprar, así como las mayores exigencias de
sostenibilidad ambiental.
Cifras record de contratación y protagonismo de los 3PL
En 2018, la contratación logística alcanzó cifras
record. En Madrid se contrataron 930.000 metros cuadraos, un 17% más que el año anterior.
En Cataluña se absorbieron algo más de
600.000 metros cuadrados superando en un
44% las cifras del año anterior. La tercera zona
en importancia logística en España es Valencia
con una contratación de 177.000 metros cuadrados.
Tanto Barcelona como Valencia cuentan con
la ventaja de disponer de sendas infraestructuras logísticas importantes, como son sus puertos marítimos.
Los principales usuarios de los distintos espacios logísticos son los propios fabricantes,
operadores logísticos, retailers y plataformas
de ecommerce, que optan por unas u otras localizaciones considerando el tipo de función
que vayan a realizar en ellos.
Se trata de optimizar la elección, considerando que valor y
rentas del mismo tienen una relación inversa
con la distancia a los grandes centros de consumo.
Si bien hay fabricantes y retailers que tienen internalizada la función logística, cada vez
más son más los que la externalizan
La tendencia a la externalización de las
funciones logísticas va en aumento como prueba que los 3PL,operadores logísticos que proporcionan servicios de transporte y almacenaje
a un fabricante, como actor intermedio entre
éste y sus clientes, hayan absorbido dos de cada tres operaciones que tuvieron lugar en Madrid en 2018 y 11 de las tres operaciones en naves de más de 20.000 metros cuadrados.
Si bien en Barcelona fueron los retailers los
que más superficie absorbieron el año pasado.
Oferta para responder la demanda
actual
Las tasas de desocupación han ido disminuyendo a lo largo de 2018, para situarse en
Barcelona en el 3,13%, si bien en la primera
corona es prácticamente nula, 016%. En Madrid esta tasa ha quedado en el 3,79%.
La nueva oferta está orientada a responder a la
demanda actual, principalmente de grandes superficies con calidad y sostenibles. A finales de
2018 había en construcción en Madrid 1,1 millones de metros cuadrados y en Barcelona 0,24
millones de metros cuadrados, mientras que en
Valencia la cifra ascendía a 0,1 millones de metros en construcción y 0,24 millones de metros
cuadrados en proyecto. Una parte importante
de esta superficie está ya prealquilada o ha sido
adquirida por el usuario final. Concretamente,
en Cataluña el 90% de esta superficie se encuentra en esa situación, mientras que en Madrid predominan los desarrollos especulativos
que llevan parejo un mayor riesgo para el promotor, el 63% de la nueva superficie logística
madrileña es especulativa.
Las nuevas naves en construcción, además de
predominar las de mayor superficie, mantienen las alturas de 12 metros, tienen sus cubiertas preparadas para la instalación de paneles
solares, disponen de los muelles de carga adecuados, son energéticamente eficientes y usan
iluminación LED, especialmente las que funcionan las 24 horas al día. Además de que se
ubican en polígonos que disponen de vías amplias para facilitar el movimiento y maniobras
de vehículos grandes.
Rentas crecientes
La mayor contratación impulsa la contratación
y la subida de las rentas en lo distintos submercados españoles.
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