Una serie de circunstancia concurren en el inmobiliario logístico que el año pasado atrajo un volumen de inversión de 1.500 millones e euros, entre ellas la confianza de los inversores en el potencial de crecimiento de las rentas y que al ecommerce le queda todavía mucho desarrollo en España. Sin olvidar que genera unos retornos superiores a otros
segmentos inmobiliarios.
El atractivo de los espacios logísticos radica en
que el comercio es el alma de la economía real,
y el sistema logístico su sistema circulatorio.
La logística inmobiliaria, almacenes y, centros de distribución, se encuentra en el centro
de este sistema en constante cambio. La centralidad de la logística para el comercio global, y
las tendencias subyacentes que impulsan la demanda y el cambio, hacen de la logística inmobiliaria un negocio que seduce a los inversores.
Además, en una situación como la actual,
cuando el bono español a diez año lleva tiempo
oscilando en torno al 1%, en estas fechas incluso por debajo, y la inflación situada en el 1,6%,
en el pasado mes de abril.
Por otra parte, de los cuatro segmentos inmobiliarios más importantes, oficinas, retail,
residencial e industrial—logístico, este último
genera rentabilidades más altas. En la actualidad su spread respecto al bono a diez años se
sitúa en 410 puntos básicos, si consideramos las
rentabilidades de los espacios prime.
Sin embargo, en el mundo de la inversión
inmobiliaria los hechos no se producen por casualidad. Y los espacios logísticos están expuestos a algunos riesgos que son la causa de su
plus de rentabilidad respecto al resto de los
otros segmentos del sector.
Entre estos riesgos destaca el que es el activo que menos tiempo necesita para ser construido, con lo cual se evitan los estrangulamientos de excesos de demanda sin satisfacer y, por
ende , su repercusión en las rentas. En tales circunstancias, la demanda puede quedar satisfecha en un plazo de seis o nueve meses.
Además, la logística es una función que se
ve sometida a cambios continuos, algunos de
los cuales se traducen en relocalizaciones de
los usuarios.
La dependencia de cada activo de un único usuario es otro factor de riego a considerar.
Los inversores más importantes en el inmologístico español
En 2018 se invirtieron 1.500 millones de
euros en este segmento inmobiliario, cifra que
supuso el 18% de la inversión total realizada en
el conjunto del inmobiliario comercial español.
La cantidad invertida muestra el interés
que inversores nacionales y foráneos de los
más diversos tipos, socimis, fondos y family
offices.
La cartera logística más importante está en manos de Merlin Properties, socimi cotizada
en el Ibex, dedicada a la explotación en alquiler
de oficinas, retail y logística, y que valora sus 1,1
millones de metros cuadrados logísticos en 800
millones de euros. Desde la socimi opinan que
queda todavía mucho por hacer en este segmento, al que consideran que está en fase de
crecimiento. En la actualidad tiene nueve proyectos en marcha que, cuando estén concluidos,
sumarán casi medio millón más de metros cuadrados y un valor estimado de 300 millones de
euros.
El fondo soberano chino CCI y el norteamericano Blackstone comparten la propiedad de Logicor, fundada por este último, compañía especializada en este tipo de activos logísticos cuyo
tamaño es semejante a la
pata logística de Merlin,
ubicados en Madrid, Barcelona y Valencia, que totalizan una superficie de
algo más de un millón de
metros cuadrados.
Uno de los principales actores del mundo en este
segmento, Prologis, presente en España desde
2007, cuenta con una cartera de 830.000 metros
cuadrados en nuestro
país.
La compañía ha realizado
una apuesta clara por España al considerar que la
rentabilidad ofrece un
buen equilibrio frente al
riesgo en comparación
con otros mercados. La
compañía tiene presencia
en Barcelona (427.000
metros cuadrados), Madrid (324.000 metros cuadrados) y Valencia (23.572 metros cuadrados),
añadió 58.000 metros cuadrados más el pasado febrero al firmar cinco nuevos activos.
En 2016, el fondo soberano de Singapur
compró P3 Logistic Parks, por 2.400 millones
de euros, cuya cartera está integrada por activos logísticos repartidos por toda Europa. En
España, P3 tiene 18 naves con 550.000 metros
cuadrados, después de casi duplicar su cartera
a lo largo del año pasado. Su intención es la de
continuar con su estrategia de crecimiento en
Europa como promotor e inversor inmobiliario
de referencia, siendo España uno de los mercados clave para la empresa. Entre sus objetivos
se encuentra el de aumentar su presencia en el
corredor Mediterráneo, desde Barcelona hasta Málaga, con la intención de beneficiarse del
efecto que produzca para la logística la importante infraestructura ferroviaria que se realiza,
a lo largo de este litoral.
Colonial, la otra socimi del Ibex, tiene una
cartera de activos logísticos de 500.000 metros
cuadrados, valorados en 480 millones de euros,
que adquirió cuando compró Axiare . Sin embargo, su core business consiste en la explotación en alquiler de edificios de oficinas en Madrid, Barcelona y París, por lo que en la actualidad tiene sus activos logísticos a la venta, por
los que está recibiendo ofertas.
Gazeley, firma europea que fue adquirida en
2018 por GLP, grupo global de soluciones logísticas que cotizaba en Singapur hasta que fue
privatizado en diciembre de 2017. En España
ese paso significó volver al mercado, del que
había salido en 2016 tras vender toda su cartera. En un año se han hecho con 200.000 metros cuadrados de suelo y 120.000 metros cuadrados de edificios en construcción. Su intención es seguir creciendo en un mercado al que
ven futuro, como muestra el hecho de que estén invirtiendo a riesgo. Su confianza en el
mercado español se basa en que consideran
que es el mercado que tiene el mayor potencial
de crecimiento en rentas y la todavía baja penetración del comercio electrónico en comparación con otros países europeos del entorno.
Goodman, cotizada australiana con propiedades logísticas en 17 países está despegando en España. En 2018 su cartera creció un
30% y actualmente tiene 140.000 metros cuadrados en propiedad o bajo gestión. Pero a la
vez está desarrollando 442.000 metros cuadrados en cuatro comunidades autónomas. Aunque lleva operando en España desde 2007, no fue hasta 2015 cuando decidió deshacerse de
inmuebles comerciales o de otros tipos para
centrarse exclusivamente en plataformas logísticas.
Las rentabilidades se siguen comprimiendo
Las rentabilidades de los activos prime alcanzan mínimos históricos, siendo en Madrid del
5% y del 5,15% en Barcelona, donde han caído
50 puntos básicos. Se trata de rentabilidades
superiores a las de otros mercado europeos y se
espera que se mantengan sin cambios durante
2019.
El comportamiento en 2019
En el primer trimestre de este año, la contratación de espacios logísticos se ha comportado de
manera dispar. Mientras en Barcelona tenía un
incremento del 40%, respecto al mismo periodo
del año anterior, en Madrid disminuía un 65%.
Durante los tres primeros meses del año, la
contratación logística en Madrid ha ascendido a 77.208 m2 distribuidos en 10 operaciones, entre las
que destaca el alquiler de aproximadamente
22.000 m2 por
parte de Logisfashion en Cabanillas del Campo.
En Barcelona, el
repunte ha permitido la absorción
225.000 metros
cuadrados, materializados en 14
operaciones, cifra
impulsada por el alquiler de 96.000 metros
cuadrados de Decathlon en la ZAL de Barcelona.
Entre enero y marzo se finalizaron 121.568 m2
en Madrid y 65.673 m2 en Barcelona de proyectos, y con ello la tasa de disponibilidad aumentó ligeramente en ambos mercados hasta
el 4,0% en Madrid y el 3,71% en Barcelona.
Respecto a la oferta futura prevista para 2019,
se espera la entrega de 626.447 m2 en Madrid,
siendo un 65% especulativo los 179.023 en
Barcelona con un 17% especulativo.
Las rentas prime se han mantenido estables
con respecto a 2018, con un 5,25€/m2/mes en
Madrid y 6,75€/m2/mes en Barcelona.
El volumen de inversión durante los tres primeros meses del año ha sido de 203 millones
de euros, un 34% menos que el mismo periodo
del año anterior, aunque para el conjunto del
año se espera que el volumen de inversión sea
aproximadamente un 20% superior al volumen
del 2018.
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