EL MERCADO DE CAPITALES Y LOS CENTROS COMERCIALES

Este año, los mercados financieros están desviando su foco del sector de los espacios para la venta al por menor. La inversión global disminuyó un 29% en este tipo de activos, durante los nueve primeros mes de este año,y la inversión realizada en este tipo de activos en España es un 56% inferior a la del mismo periodo del año anterior. Además, las acciones de los reits especializados en este tipo de activos, o con un peso importante de los mismos en sus carteras, están soportando caídas significativas en los mercados bursátiles de todo el mundo.  El hecho es que los inversores, que tienen un componente gregario muy acusado, han aumentado sus precauciones sobre este tipo de activos, y algunos de ellos no quieran ni oír hablar sobre propuestas de inversión en retail. Tal comportamiento obedece al auge alcanzado por el comercio on line, que ha provocado el cierre de numerosos locales en los países desde donde fluye la mayor parte del dinero para la inversión. Se trata de una especie de intersubjetivismo que no atiende al comportamiento real de los mercados locales que, como el español, se están comportando bien.  Los centros comerciales españoles experimentaron en 2018 un aumento del 3,1% en visitas, respecto a 2017, y las ventas que realizaron crecieron un 2,7% con relación al año anterior, alcanzando una cuota de mercado del 17% en el conjunto de las ventas minoristas del país, según los datos facilitados en el último Congreso de la AECC. Además, a cierre de agosto de este año, se recuperan las afluencias, crecen las rentas y las ocupaciones están en torno al 95%. y, sin embargo, es un mercado en el que parece que todo el mundo quiere vender y no tantos quieren comprar.  Desde 2014, el mercado de inversión en esta industria tuvo gran dinamismo. Se realizaron 150 transacciones por un importe de 14.000 millones de euros, afectando a seis millones de metros cuadrados en un mercado que en total tienen 15 millones de metros cuadrados, con un precio medio de 2.300 €/m2, con una yield media del 5,75%.  Ahora el mercado se ha tranquilizado, se está invirtiendo mucho, no tanto en compra sino en capex., como lo están haciendo, Carrefour Property, Carmila, Sonae, Unibail Rodamco y Lar y otras empresas de creación más reciente como Castellana Properties.  Frente a la contracción del inversor puro, el inversor industrial que sabe y entiende el producto y que está recibiendo unos retornos que le permite retribuir el dinero de sus accionistas al 5%, es el que sigue invirtiendo no solo en la adecuación de los centros a las nuevas exigencias de los consumidores, sino también en desarrollos que piensa pueden tener recorrido, o acometiendo la construcción de otros nuevos. Así lo ha hecho el operador eslovaco JT con la compra del 87’5 % de tres centros propiedad de Sonae Sierra y CBRE GI, Lar España que sigue inaugurando nuevos desarrollos, así como Equilis y Castellana Properties, socimi del fondo Vukile que tiene una apuesta clara por crecer en este segmento y está comprando centros con recorrido. Por otra parte, como inversión pura cabe destacar la llevada a cabo por la gestora inmobiliaria del banco suizo UBS que compró recientemente a Savills IM el complejo The Outlet Stores Alicante.  En los nueve primeros meses del año se ha invertido en retail español 1.350 millones de euros y es probable que se llegue o se superen los 2.000 millones en el conjunto del ejercicio. Esta cifra sería la más baja de los últimos años, aunque la media histórica de esta inversión es de 1.500 millones de euros anuales.  Por otra parte, no es la única industria que vive momentos de duda. En la actualidad, la transformación que está teniendo lugar en el mundo afecta a todos los sectores desde la banca a los viajes, pasando por la manufactura. En el retail ha sido la explosión del ecommerce el causante de la transformación. Si bien en España solo tiene una cuota de mercado del 4%. Amazon lleva 25 años operando en el mundo, sólo una década en España, y siendo cierto que su cuota de mercado está creciendo, no lo hace en exclusiva, puesto que los centros españoles de Sonae Sierra han aumentado sus ventas un 6% este año hasta agosto.  Es muy complicado generalizar sobre los espacios retail y todo el mundo intuye que el futuro no va a ser fácil. En el contexto del mercado de capitales, cabe decir que hay diferenciales de yields de 200 puntos básicos a favor del retail, que combinado con un análisis objetivo del riesgo no se justifica su descarte.  En el mundo sigue habiendo liquidez y es muy abundante el capital dispuesto a invertir. El inmobiliario va tomando cada vez mayor peso en las carteras de los inversores institucionales, pero el retail tiene en contra una opinión desfavorable que es difícil de superar. No hay que cerrar los ojos, el cambio de percepción está aquí. Pero también hay que considerar que no todos los 560 centros comerciales que hay en España van a tener un impacto negativo con las nuevas formas del mercado y el on line, por lo que la selección de activos por parte del inversor es muy importante. Se precisa derribar las barreras creadas por el intersubjetivismo.  Considerando el mercado inmobiliario en su conjunto, cabe preguntarse si habrá corrimiento de las inversiones desde el retail a otros segmentos. Estamos viendo como la logística que apenas merecía la atención de los inversores hace unos años, está siendo ahora uno de los segmentos más apetecidos. Otro tanto puede decirse del boom que está teniendo la inversión en el residencial junto con los alternativos, incluido el hotelero. Solo el mercado de oficinas aparece como inmutable a las modas inversoras, a pesar de los profundos cambios que está experimentando la forma de trabajar.  Por gentileza de: _________________________________________________________