El mercado de la vivienda acumula subidas pronunciadas consecutivas desde 2014 y se prepara para hacer un alto en el camino. Esta es la previsión que maneja el consenso de expertos del sector inmobiliario consultado por idealista/news, que insiste en que si algo va a caracterizar 2020 es la moderación y la prudencia.
Estos criterios están estrechamente relacionados con la ralentización económica y con la incertidumbre que generan las medidas en materia de vivienda que pueda poner en marcha próximamente el recién formado Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos, así como las autonomías y los grandes ayuntamientos.
En este escenario, el consenso prevé un incremento medio del precio de la vivienda a nivel nacional de entre el 3% y el 4%, frente al repunte del 4,5% registrado en 2019 y del 5,4% en 2018. Sin embargo, los expertos también insisten en que la evolución dependerá de la demanda que haya en cada zona.
“Evidentemente habrá zonas con un comportamiento plano como algunas ciudades de Castilla y León, Castilla-La Mancha y Extremadura y, por el contrario, las ciudades con mayor demanda, ya sea por turismo, por actividad empresarial o por ambos factores, como es el caso de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Baleares o Canarias, tendrán incrementos más suaves que en años anteriores. En cualquier caso, es una buena noticia que la subida del precio de la vivienda se vaya adecuando a los incrementos salariales, que se sitúan en el 2-2,5% a nivel nacional”, explica la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).
En esa misma línea, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, opina habrá movimiento en aquellas zonas donde la economía tire, lo que significa que se centrará en grandes ciudades donde la gente tiene su puesto de trabajo y en zonas limítrofes. “Continuaremos en un mercado a dos velocidades, con ciudades con gran actividad económica y receptoras de población y otras, con menos. Y eso repercutirá en la actividad inmobiliaria y supondrá un ajuste de precios”, aclara.
Smerdou también sostiene que la moderación del precio de la vivienda responderá a otros factores como la ralentización de las ventas de obra nueva y la contención de los costes del suelo y de la construcción. “Al moderarse el ritmo de ventas, los nuevos proyectos deberán acomodarse a las necesidades del mercado y también se tenderá hacia viviendas con menos superficie para compensar precios, mientras que los costes del suelo y de la construcción, que han sido los grandes artífices de las subidas de precios recientes, ahora también se normalizan”.
También entrarán en juego las medidas que pueda tomar la Administración en materia de vivienda. Así lo ve Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, quien sostiene que “estamos viviendo un momento de gran incertidumbre. Dependiendo de cuáles sean las primeras medidas del nuevo Gobierno, podemos estar ante un año de una fuerte desaceleración, si se toman medidas que boicoteen la creación de empleo, el crecimiento económico y la inversión, o en un año moderadamente positivo si se apuesta por mantener y crear nuevos puestos de trabajo, certidumbre jurídica y legal y respeto por las medidas solicitadas por la Unión Europea. En el primer trimestre es posible que se ralenticen las operaciones”.
Lo mismo opina Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, quien aclara que “en 2020 tendremos un mercado de la vivienda a 50-60 velocidades. Es decir, cada ciudad tendrá su propia tendencia en función de su dinamismo económico, la mayor o menor intromisión del populismo y todo ello aderezado con el impacto de la voracidad fiscal del Gobierno en los bolsillos y el ánimo de los consumidores”.
Dos buenos ejemplos del impacto que pueden tener las decisiones políticas en el mercado residencial son Madrid y Barcelona. En este sentido, Echavarren sostiene que “en un extremo tendremos a Madrid, con incrementos superiores al 5%, y en el otro a Barcelona, cuna de ocurrencias municipales sobre cómo liquidar la oferta de obra nueva. En este último caso, el precio de la vivienda no debería subir e incluso podría bajar en su segmento de lujo”.
El sector residencial tampoco debe perder de vista “la evolución de la tasa de desempleo, que sigue estando muy por encima de la media europea (se encuentra por debajo del 7%), y la evolución demográfica del país, ya que, a partir de 2030, el 30% de la población va a tener más de 65 años, mientras que hoy solo es el 20%”, añade Sandra Daza, Directora General de Gesvalt. En su opinión, nos enfrentamos a un año de crecimiento moderado e incluso contenido en el caso de Madrid o Barcelona, aunque continuarán siendo las regiones que ganen más población.
Podríamos ver caídas puntuales
A la espera de conocer cómo evoluciona la economía y qué tipo de medidas llegan al mercado de la mano del sector público, las tasadoras insisten en que 2020 está abocado a ser un ejercicio de moderación de precios. Sociedad de Tasación, por ejemplo, sitúa en el 3,2% la subida de precios de las viviendas nuevas, mientras que Tinsa ha analizado más de un centenar de municipios repartidos por todo el país y sostiene que en el 54% de ellos la vivienda registrará variaciones de precios inferiores al 2% en los próximos 12 meses.
En otro 27% estima un incremento moderado de entre el 2% y el 5%, mientras que solo uno de cada cinco municipios registrará subidas medias anuales de más de un 5%. Este es el caso, por ejemplo, de Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo. Palma, Pamplona, Santander o Soria. Además, un tercio de los municipios de más de 50.000 habitantes registrará subidas superiores al 5%.
En cambio, consenso está convencido de que en Madrid y Barcelona la subida del precio se moderará respecto a años anteriores, sin descartar incluso que pueda haber caídas puntuales, tras encadenar una subida muy superior al promedio nacional desde mínimos. Como recuerda Tinsa, el valor medio de la vivienda se ha incrementado un 49% en Madrid y un 53% en Barcelona, frente al 17% que se ha revalorizado de media la vivienda en España desde su punto más bajo.
Desde Colliers tampoco esperan grandes cambios a nivel de precios en zonas como la Costa del Sol, donde se está produciendo un atasco de la oferta frente a una reducción de la demanda, o en otras capitales como Valencia. Otras plazas destacadas como Bilbao, San Sebastián, Sevilla o Málaga también registrarán subidas limitadas o incluso descensos puntuales, para poder dar salida al stock ya existente.
Una etapa de ajuste
Y es que, como recuerda Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “para que la subida del precio medio se sitúe en torno al 3% en el conjunto del país, está claro que las grandes ciudades, que son los polos económicos, se van a resentir este año y podrían sufrir descensos reales en los precios, y que el mercado vivirá al menos dos años de ralentización, a tenor de las ratios y los fundamentales que estamos viendo en los últimos tiempos”.
Para Jaime Cabrero García, tesorero del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, el comportamiento global del mercado de la vivienda actualmente refleja síntomas de clara moderación y, con el contexto de freno económico e incertidumbre en el terreno político, es lógico que la confianza se resienta y con ella la vivienda, sobre todo si tenemos en cuenta que los precios llevan años creciendo más que los salarios. Además, insiste en que “las agencias inmobiliarias están registrando mucha menor actividad, lo que deja entrever que no parece que vengan buenos vientos para la vivienda”. Por todo ello, concluye que es complicado que el mercado se comporte como en años anteriores y que la subida de precios pueda superar con creces la zona del 3%.
Autor:Ana P. Alarcos
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