A pesar del duro impacto del
Covid y de las semanas de confinamiento, el volumen transaccionado crece un 13%
hasta septiembre. ¿En lo que queda de año y en 2021 abrirán 18 nuevas
superficies?
Son tiempos duros para el sector
del retail, y el estallido del Covid también ha dejado sus secuelas en el nicho
de los centros comerciales. Pero esta apuesta inmobiliaria parece haber
encontrado cierta inmunidad en un contexto más que difícil. «Es un activo
muy interesante para el inversor sobre todo por su alta rentabilidad»,
afirma Félix Chamizo Santos, responsable de esta rama en BNP Paribas Real
Estate. Además, con la aparición de las Socimis, muchas se quedaron con centros
comerciales, «lo cual supone un cambio de manos continuo por su necesidad de
rodar activos», añade. El volumen de inversión registrado en el sector de
retail en el tercer trimestre del año se sitúa en 593 millones de euros,
situando el agregado anual de inversión en este segmento en 1.346 millones de
euros, según el último informe de BNP Paribas Real Estate. Hasta el 1 de
octubre la inversión en retail se incrementó un 13% respecto a 2019.
El sector ha llegado a una fase
de madurez, lo cual explica que no haya tantas inauguraciones como hace unos años,
aunque siguen muchos proyectos en marcha. Un total de 18, entre el 2020 y el
2021, algunos de los cuales ya están funcionando. «Es cierto que en los
últimos años se ha ralentizado la inversión y en el actual contexto algunas
operaciones se retrasan, pero es un sector con buenos fundamentos en España», tal
y como destaca Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de
Centros y Parques Comerciales (AECC). A pesar de esa consolidación, el mercado
aún tiene margen de crecimiento. Estamos en un ratio de 350 metros cuadrados de
superficie bruta alquilable (SBA) por cada 1.000 habitantes, en línea con
Europa, pero en nuestro país «admite nuevos desarrollos». El presidente
de AECC recuerda que desde 2013 los centros comerciales acumulan tasas
positivas de venta y de visitas, ya que «nuestra evolución tiene una relación
directa con la evolución del consumo en el país». Han ido ganando cuota de mercado
y ahora representan el 18,3% del comercio comparable en España. «Es un
sector dinámico, se adapta a la transformación del mundo del retail», afirma
Ceballos.
Según los números facilitados por
la AECC, en España hay 568 centros comerciales, los cuales suman una Superficie
Bruta Alquilable (SBA) de 16.436.650 m2, integran 36.126 locales (85% de los
cuales son menores de 300 m2) y ponen a disposición del público una dotación de
871.608 plazas de aparcamiento. El año pasado recibieron casi dos mil millones
de visitas (un 1,6% más que en 2018), las ventas fueron de 46.163 millones de
euros (un 1% más que en 2018) y crearon más de 740.000 puestos de trabajo (46%
directos y 54% indirectos). La industria de centros y parques comerciales
contribuye con 8.400 millones de euros al PIB, lo que supone un 0,7% del total
del PIB de España y un 5,7% del PIB del sector servicios.
Capacidad de recuperación
Es evidente que los centros
comerciales se han visto afectados por la pandemia, ya que estuvieron cerrados
entre 10 y 12 semanas, en función de su localización. «Dependemos únicamente
del consumo, es un punto de reunión masivo para compras y ocio», reconoce el
consultor de BNP Paribas Real Estate. Y especialmente está afectando a los
locales de ocio y restauración. Sin embargo, «los centros comerciales tienen
una capacidad de recuperación alta, ya lo vimos en la crisis de 2008. Esta vez
contaban con el pulmón económico para implementar medidas de seguridad»,
añade.
Como consecuencia de la pandemia,
y ante un menor número de visitantes a los centros, gran parte de sus
inquilinos han tenido que negociar sus rentas para mantener sus locales. «Hay
una clara pérdida del valor del inmueble y para los inversores se convierte en
un sector que miran con recelo, pero en el 2021 veremos su recuperación»,
anticipa Chamizo. Un año en el que se esperan más transacciones ya que no hay
que olvidar que «el retail tiene una rentabilidad muy alta, hasta un 5,25%
en los centros premium, una cifra que no todos los sectores ofrecen»,
matiza.
Desde AECC resaltan también el
proceso de modernización y digitalización que se ha producido en los centros
comerciales españoles. Un ejemplo, el click & collect, «que favorece al
cliente que ve o compra el producto de forma online y lo recoge en la tienda, siendo
un ahorro de costes para la tienda». Eduardo Ceballos señala que
estos inmuebles son el mejor espacio para el futuro en los que veremos una
integración del mundo digital en línea con los tiempos en los que vivimos. «Es
un sector dinámico, en proceso de transformación con grandes fundamentos»,
puntualiza. Ayuda también la flexibilidad de este sector, «con arrendamientos
más cortos que en otros países, y con una negociación constante como lo
demuestra que en estos meses el 80% de las relaciones propietarios e inquilinos
se ha regulado». Es optimista sobre el futuro de estos centros y de momento
no le preocupa el avance del comercio online. En países como Reino Unido las
compras online representaron en 2019 un 20% «pero en España no llega al 7%».
Nuevos proyectos
Entre el 2020 y el 2022 está
prevista la inauguración de 18 proyectos centros comerciales. En lo que va de
año se han producido ya cuatro y aunque en los próximos meses se pueda dar
algún retraso «seguirán las inversiones». Mientras baja el consumo sube
la tasa de ahorro de los españoles y «es previsible que la recuperación del
consumo sea rápida, en función de la profundidad de la crisis», indica Ceballos.
La Torre Outlet de Zaragoza, por ejemplo, se inauguró el pasado jueves, con 70
marcas internacionales de moda y 12 establecimientos hosteleros, además de ocho
salas de cine con las últimas tecnologías del sector. Una inauguración
condicionada por las medidas de seguridad por causa del Covid-19 pero que según
resalta Ceballos «es ahora la principal preocupación de los centros
comerciales para poder transmitir dicha seguridad a nuestros consumidores».
Además, en lo que va de año ha
habido transacciones por un importe aproximado de 1.345 millones de euros, que
afectan a casi 500.000 metros cuadrados de SBA. Entre las operaciones
realizadas algunas han sido muy relevantes como el Edificio España o los
centros comerciales de Intu, Puerto Venecia (Zaragoza) a Union Investment y
Generali Real Estate y Parque Principado (Oviedo) a ECE European Prime Shopping
Center Fund II. También Merlin Properties ha vendido a Sicilius una cartera de
tres activos y LCNCapital Partners ha adquirido una cartera de 36 supermercados
de Mercadona. Por su parte, Family Cash ha vendido un portfolio de siete
hipermercados a un fondo de inversión panaeuropeo. ■
Belén
Rodrigo
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Apuntes del editor:
ESTUDIO REGIONAL DE LA DISTRIBUCIÓN ESPECIALIZADA
El día 17 de marzo de 2001, es decir hace 19 años, el departamento de estudios de Grupo MADRID CENTRO DE NEGOCIO, y por encargo de la empresa SOLTEC S.C.C. realizó un informe recomendando a esta empresa donde ubicar sus actividades empresariales en distintas zonas de España que eran indispensable si deseaba una presencia activa en España.
Este estudio contemplaba la clasificación de los distintos grupos de aglomeraciones, en orden de importancia respecto al potencial comercial.
- MADRID-BARCELONA
- VALENCIA
- ALICANTE, SANTANDER, ZARAGOZA, VALLADOLID, LA CORUÑA, GIJÓN, SEVILLA
- MÁLAGA, MURCIA, PUERTO DE SANTAMARIA(Cádiz), CASTELLON, GERONA, TARRAGONA.
1. MADRID-BARCELONA
El conjunto de las empresas interesadas en instalarse en España, sin excepción alguna, se ha fijado como puntos de desarrollo primario Madrid y Barcelona.
Esto nos lleva a comprobar que es en estas dos "capitales" donde la oferta de terrenos dotacionales escasea y las implantaciones son más difíciles (excepto en el centro-ciudad).
Esta situación es debida a:
- Un contexto administrativo y político muy contradictorio. En efecto, el conjunto de expedientes aprobados por los ayuntamientos importantes de los alrededores de Madrid deben ser aprobados a continuación por la Comunidad de Madrid, la cual bloquea la mayor parte de los proyectos.
- La penuria total de terrenos calificados comerciales o susceptibles de serlo.
- El coste elevado de los terrenos rústicos o calificados, consecuencia de una especulación desorbitada que no guarda relación alguna con factores económicos reales.
En estas circunstancias. si desean ustedes introducirse en Madrid y su inmenso potencial comercial, no sólo será necesario que seamos especialistas inmobiliarios en el mercado madrileño, sino que deberemos contar con contactos públicos serios.
En el caso de Barcelona es sensiblemente parecido al de Madrid, a pesar de que el proceso administrativo sea diferente ( Poder de la Generalitat).
Además, en Cataluña, se tiende cada vez más a un sistema de tipo francés. Ejemplo: prohibición de realizar una superficie comercial de + de 2.500 m2, sin autorización de una Comisión Especial.
Por tanto en Barcelona tenemos oportunidad de conseguir asuntos importantes e introducirnos en operaciones globales hiper+zona comercial.
Estos son casos que se han dado en Granollers, Badalona y San Quirze.
Pero para llevar a cabo estas laboriosas operaciones, en una Comunidad Autónoma donde las raíces culturales ( la lengua catalana), los intereses económicos y el desarrollo, son factores tan importantes que una presencia local y sólida, son indispensables.
2. VALENCIA
Valencia en sin lugar a dudas la tercera ciudad de España a nivel económico.
Muchas empresas foráneas y autóctonas están interesadas en instalarse en esta Comunidad Autónoma.
Al contrario de Madrid y Barcelona, Valencia es hoy día la primera ciudad de España en materia de equipamientos comerciales sobre todo en superficies medias especializadas: Continente-Sedavi, Conforama, McDonald´s, Norauto, Bricobi, C&A, Plus Internacional, Hipercor, Texas Instrument, Univers du Cuir, Leroy Merlyn , etc.
Valencia es un mercado seguro y las sociedades buscan nuevos emplazamientos.
3. ALICANTE, SANTANDER, ZARAGOZA, VALLADOLID, LA CORUÑA, GIJÓN, SEVILLA
Se trata de siete ciudades entre 250.000 y 700.000 habitantes de suma importancia.
En cada una de estas aglomeraciones, se han venido realizando en los últimos diez años de 7.000 a 8.000 m2 de comercios especializados.
Las gestiones, aun siendo complicadas, son perfectamente llevaderas y la especulación del suelo aún no es tan agobiante como en las capitales citadas anteriormente.
Los precios son "mas razonables"
Podemos diferenciar distintas regiones:
- LEVANTE: se trata de una región rica y económicamente activa.
- ASTURIAS-GALICIA (Norte-Noroeste de España), regiones en la cual el poder adquisitivo por habitante es muy alto. A pesar del distanciamiento de las dos capitales, se han convertido sin duda, en los últimos años, el eje principal de desarrollo de sociedades e hipers. Es de destacar, como ejemplo, que un consumidor de Santander, equivale a 10 de de Sevilla.
- VALLADOLID Y ZARAGOZA. Son en estos momentos las dos ciudades más codiciadas, sobre todo por las implantaciones recientes de proyectos hipers.
- SEVILLA. Se pensó que con su Exposición Universal de 1992, iba a posibilitar un gran dinamismo comervcial, cosa que no ha ocurrido. Si embargo, con sus 700.000 habitantes, representa un mercado considerable.
4. MÁLAGA, MURCIA, PUERTO DE SANTAMARIA(Cádiz), CASTELLON, GERONA, TARRAGONA.
- Estas otras ciudades pueden representar un interés para SOLTEC S.C.C. pero el potencial comercial es más reducido. El precio de venta por m2 es sensiblemente inferior.
- El número de sociedades que se han desarrollado en España es considerable y la tendencia actual es la realización de pequeñas zonas comerciales.
- Sin embargo, debido a la positiva situación económica de España, cuyo crecimiento esta por encima de la media de CEE, las sociedades implantadas. tienen ambiciosos planes de desarrollo.
- MADRID y BARCELONA siguen constituyendo un potencial enorme y preferencial.
- SOLTEC S.C.C. si se plantea actualmente su presencia en España, tendrá la oportunidad de comercializar sus productos y/o servicios, en cualquiera de la docena de aglomeraciones recomendadas.
- Sin embargo, el principal problema, es la prospección de terrenos.
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