El Consultorio Empresarial es un servicio que presta el IEGE a los lectores de nuestro blog y que pretende contribuir especialmente a complementar el proceso de formación de los estudiantes de temas empresariales, emprendedores y empresarios y es un medio para que—a través de las preguntas que nos formulen --resolver las dudas que puedan tener en su gestión diaria al frente de sus empresas y/o negocios afianzándoles sus competencias y habilidades empresariales y gerenciales.
Gestionar una empresa no es solo saber comprar bien, vender bien, tener un personal adicto, tener unos beneficios razonables… Todo eso, como el valor del soldado, se presupone. Los tiempos que estamos viviendo y más aun los que se nos avecinan, hacen que tengamos que estar preparados para afrontar situaciones que, con toda seguridad, serán muy duras y distintas a las del pasado.
El Dpto. de Análisis y Activación de Empresas del Instituto Europeo de Gestión realizó recientemente un estudio sobre la viabilidad de adquirir un parking en Madrid por parte de un Grupo Inversor.
Antecedentes.
Madrid, 10 de febrero de 2020.
Muy Sres. nuestros:
Después de la reunión mantenidas días pasados entre M. LL y D. Pedro Rubio por parte del INSTITUTO EUROPEO DE GESTIÓN EMPRESARIAL, se manifiesta el interés del primero de la realización de un Plan de Viabilidad para la adquisición, reforma y posterior explotación de un Parking y Galería Comercial, situados en la calle F.R. nº 9 de Madrid.
Por ello se establecen una serie de trabajos preliminares a realizar por el quipo de consultores del IEGE paralelos y secuenciales para el desarrollo y consecución del proyecto.
1. CONSIDERACIONES PREVIAS
Este estudio de Viabilidad debería considerar, como mínimo, las siguientes circuintancias:
1.1. Evaluación técnica de las obras a realizar y su funcionalidad respecto al servicio a prestar.
Este aspecto se analizará, de forma específica, de un anteproyecto de reconstrucción estructural y del proyecto de instalaciones generales del parking, obras que posiblemente ya esté redactado por le mismo ingeniero industrial D. LGM.
1.2. Evaluación de costes de inversión en nuevos equipamientos.
Se trata de la estimación de costes de inversión, consistente, en este caso, en el coste de reconstrucción del Parking.
1.3. Evaluación de costes e ingresos de explotación de equipamientos.
Se trata de los costes e ingresos de gestión del equipamiento del parking, atendidas una circunstancias normales de mercado sobre hipótesis razonables, mediante la previsión razonada de unja cuenta de explotación previsional de al menos 10 años.
1.4. Evaluación de términos y plazos de amortización en función de escenarios financieros.
Se analizará la proyección de gastos e ingresos mediante análisis de flujos de caja, determinando periodos de amortización, teniendo en cuenta una posible financiación de la compra a través de una entidad bancaria.
1.5. Evaluación de fórmulas de financiación
Realizando el análisis costes-ingresos y la rentabilidad normal de la inversión hasta su amortización, en relación con los plazos de amortización del préstamo, se deducirá la necesidad o conveniencia de cofinanciación de gastos por parte de una entidad prestataria.
Para desarrollar las precedentes consideraciones, se ha elaborado una hipótesis que consiste en el análisis de la construcción y explotación del Parking. Esta hipótesis excluye de la proyección económica la gestión de la Galería Comercial, con el objeto de afianzar sus resultados de viabilidad, dado que:
1. La explotación de ambos equipamientos -Galería Comercial y Parking- tienen una dimensión empresarial muy diferenciada.
2. La dinámica de negocio del equipamiento de la Galería Comercial, de gran complejidad a la hora de realizar modelos de negocio, aconsejamos separar el estudio de viabilidad, analizándolo en un escenario donde los costes de inversión a amortizar sean exclusivamente los derivados de la explotación del equipamiento, y no los de reconstrucción.
2. DESARROLLO DEL ANALISIS DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD PROYECTADO.
Para analizar esta hipótesis se tendrán en cuenta las siguientes circunstancias, sintetizadas en un cuadro resumen CANVAS que incluya:
2.1. Datos de referencia costes de inversión
En este apartado del Plan de Viabilidad, se estimará la cantidad prevista en el Proyecto de Instalaciones realizadas por el facultativo antes mencionado donde se incluyan pormenorizadas las distintas partidas y su cotización en euros, sin incluir IVA. Se estimará un coste por plaza de aparcamiento que multiplicada por el numero de plazas nos dará presumiblemente el coste de la inversión.
2.2. Síntesis de la proyección económica
Teniendo en cuenta que nos encontramos ante una considerable inversión que incluye la compra del inmueble y su acondicionamiento, y que todo ello pretende cubrir con la explotación del citado parking, la proyección inicial parece implicar la posibilidad de atender dichos gastos exclusivamente con los ingresos generados.
Esta circunstancia hace necesario un estudio o análisis previo a la adquisición de esta unidad de negocio, teniendo en cuenta de forma realista cual sería el esfuerzo del órgano promotor para su co-participación económica hasta alcanzar el umbral de rentabilidad del negocio.
Para que el escenario económico sea claro, antes de realizar la inversión, es necesario tener en cuenta que si el resultado de una evolución preliminar no se garantiza alcanzar como mínimo un beneficio anual para el órgano promotor-inversor del parking de un 7%--8% sobre sus costes de inversión, todo lo que esté por debajo de este porcentaje, podría colapsar a muy corto plazo el negocio que venimos comentando.
Para ello se analizan parámetros como:
- Inversión inicial
- Estructura de personal
- Facturación previsible
- Gastos de explotación
- Tesorería
- Punto de equilibrio de la actividad
- Resultado de la actividad(margen bruto, etbida, beneficio neto y cash-flow
3. CRITERIOS Y APROXIMACIÓN SOBRE DEMANDA POTENCIAL DEL PARKING.
Este Plan incluiría los datos siguientes:
3.1. Zona de influencia estimada de la zona de referencia.
Que englobará la zona urbana que abarca un área determinada de influencia teniendo en cuenta los metros cuadrados que cubre.
3.2. Espectro poblacional de la zona de referencia
Se obtendrán los siguientes datos en esta zona:
- Población estimada(Habitantes/viviendas): total habitantes
- Número de locales comerciales(Tiendas, bares-restaurantes, oficinas, entidades bancarias. etc.)
- Instituciones de relativo interés por razones de desplazamiento de sus empleados.
3.3. Oferta de aparcamientos en el ámbito de referencia
Se estimarán las siguientes circunstancia:
- Plazas de aparcamiento de residentes (en edificios de viviendas)
- Plazas de aparcamiento en red viaria(en la calle)
3.4. Estimación de la demanda potencial de plaza de aparcamiento
Atendiendo el número de viviendas existentes en el entorno de referencia, asi como la población potencial de las mismas, y tomando en consideración un coeficientes de motorización (disponibilidad de vehículo) por vivienda, podríamos estimar una demanda total de plazas para residentes.
Teniendo en cuenta la actual oferta, en plazas privadas y públicas ( en red viaria), podremos observar el déficit actual de plazas para residentes.
En cuanto a las plazas destinadas a usuarios de locales comerciales varios, puede observarse que la oferta existente--básicamente plazas en vía pública-- es insuficiente para atender, sobre todo en determinadas horas punta de día, la demanda potencial atendible por los visitantes y usuarios de la Galerías Comercial.
3.4. Relación plazas ofertadas nuevo aparcamiento público de residentes y rotación con estimaciones de demanda.
Si se cumplen unas cifras mínimas aceptables de acuerdo con lo expuesto, resultará viable comercialmente hablando la explotación del Parking cuyo objeto principal será atender la demanda de plazas de aparcamiento para residentes de dicho ámbito, si resulta insuficiente la oferta existentes.
Asimismo, se podrá atender la demanda de plazas de rotación en un número suficiente dada su finalidad eventual y de presumible corta duración.
4. CONSIDERACIONES FINALES
4.1. Este Plan de Viabilidad contempla la definición del concepto de negocio a desarrollar, en consonancia con su posición en el mercado y las características y tendencias de dicho mercado, configurando un marco de relaciones entre el órgano promotor y su mercado objetivo.
4.2. También contempla un estudio sobre la posible colaboración con la empresa-cliente en cuanto a los temas organizativos, comercial, financiera y logística, lo que daría lugar a un estudio pormenorizado para la implantación de una Gerencia Externa para el control permanente de la gestión, una vez puesto en marcha el negocio.
5. TIEMPO PARA LA REALIZACIÓN DEL ESTUDIO Y HONORARIOS PROFESIONALES DEL I.E.G.E.
5.1. El tiempo estimado para la realización de estos trabajos será aproximadamente 15 días.
5.2. Los honorarios de los trabajos de todo el proceso antes indicado, asi como la emisión de los informes escritos para su entrega a las entidades financieras consultadas para la obtención de un crédito con garantía hipotecaria, asciende a ________(_____,__€) + IVA.
La forma de pago: el 50% a la firma del CONVENIO, y el resto la entrega de los informes de las conclusiones obtenidas.
En esta cantidad no se contemplan los honorarios continuados se servicios de consultoría que la empresa-cliente pueda precisar y sucintamente indicados en el precedente anterior (4.2.)
5.3. Todos los puntos antes mencionados, y de forma enunciativa y no limitativa, serán contemplados e incluidos en un CONVENIO DE REALIZACIÓN DE TRABAJOS DE CONSULTORÍA redactado para tal fin.
Desearíamos que nuestra propuesta de colaboración se ajuste fielmente a sus intereses y por tanto la misma sea correcta. No obstante, si al considerar el plan de trabajo surge alguna duda o conviene comentar o aclarar algún punto que les pueda interesar particularmente, le rogamos sus noticias con el fin de complacerles seguidamente.
Atentamente,
,20Pedro Rubio Domínguez
Director-Consultor
IEGE/MADRID/ESPAÑA.
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Apuntes del editor:
Este trabajo quedó suspendido debido a la irrupción del coronavirus, pero el órgano promotor, nuestra empresa-cliente, está dispuesto a ponerlo en marcha una vez pase este periodo de inmovilidad operativa.
PRD
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Información adicional sobre este servicio:
 INSTITUTO EUROPEO DE GESTIÓN EMPRESARIAL Formación & Consultoría Dpto. de Análisis y Activación de Empresas e-mail a: iege.formacionyconsultoria@gmail.com __________________________________________
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