Destacados Promotores del Mercado Inmobiliario y de la Construcción, han debatido sobre el modelo de vivienda asequible, la financiación y la necesidad de llegar a un gran pacto de Estado por la vivienda e impulsar la industrialización.
La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) ha celebrado esta semana su cuarto Congreso Nacional de Vivienda. La cita, celebrada en Málaga, ha reunido durante dos días a promotores, sector financiero, expertos del mercado hipotecario y Administración con el objetivo de abordar el actual problema de la vivienda y sus posibles soluciones. A pesar de que sector público y privado coinciden en el diagnóstico y los objetivos a conseguir, el sector ha aprovechado para reclamar más voluntad política y facilidades administrativas para poder acelerar la construcción de viviendas y mitigar el actual desequilibrio entre oferta y demanda.
En el Congreso han intervenido representantes de los tres niveles de la Administración Pública, desde el Gobierno Central a la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Málaga. También han participado los máximos representantes de la APCE a nivel nacional y autonómico, la patronal bancaria, economistas, promotores, socimis, gestoras de viviendas de alquiler y otros ‘players’ del sector con un perfil más industrial. Repensar el modelo de vivienda asequible, adecuar la financiación a las empresas inmobiliarias, la tendencia al alza de los precios en el residencial y la necesidad de llegar a un gran pacto de Estado por la vivienda son algunos de los retos que ha planteado el encuentro.
Isabel Rodríguez: "Promotores, constructores y Administración coincidimos en los objetivos"
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana fue una de las encargadas de inaugurar oficialmente el IV Congreso Nacional de la Vivienda de APCE. Durante su intervención, Isabel Rodríguez insistió en que el sector público coincide con el privado en los objetivos a alcanzar en materia de vivienda, en un intento por estrechar lazos para solucionar el problema.
La ministra también reconoció que es necesario tomar más medidas para conseguirlo y que, aunque ya se está actuando, no es suficiente con lo que se ha hecho hasta ahora.
Juanma Moreno: “Las Administraciones tenemos que poner todos los esfuerzos para reducir el desequilibrio entre oferta y demanda”
El presidente de la Junta de Andalucía también participó en el encuentro e instó al sector público en su conjunto a tomar medidas para equilibrar el mercado de la vivienda. También adelantó que el Ejecutivo autonómico está trabajando en una nueva Ley de Vivienda junto con el sector, entre cuyos objetivos están generar más suelo a precio asequible, incrementar la oferta residencial en el mercado, sacar al alquiler miles de viviendas protegidas y poner en marcha subvenciones y ayudas. La previsión es que entre en vigor en la primera mitad de 2025.
Juanma Moreno: “Necesitamos seguridad jurídica. Si cambiamos las reglas del juego cuando ha empezado el partido, el inversor huye”
El presidente andaluz también aprovechó su intervención para poner en valor una de las principales peticiones del sector inmobiliario: la necesidad de que España cuente con un marco jurídico estable para evitar la huida de la inversión y mantener el atractivo del mercado de la vivienda. Además, alertó del peligro de “hacer leyes sobre leyes” y se mostró a favor de derogar todas aquellas normativas que no están siendo efectivas.
El alcalde de Málaga fue el tercer representante público que intervino en la inauguración del congreso y aprovechó su discurso para recordar que las medidas de vivienda que pone en marcha la Administración tienen un componente social.
Según De la Torre, es necesario “producir vivienda libre, social y asequible” y afirmó que “el promotor no puede perder, pero tiene que buscar objetivos transversales”, para dar cumplimiento también a ese compromiso con la ciudadanía de garantizar el derecho a una vivienda digna que recoge la Constitución.
David Lucas: “Sin colaboración publico-privada no llegaremos a solucionar los problemas”
El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana fue el otro gran representante del Gobierno Central que dio el pistoletazo de salida al evento. Durante su comparecencia, David Lucas insistió en la necesidad de impulsar la industrialización para agilizar la construcción de nuevas viviendas, afirmó que está aumentando la demanda para rehabilitar inmuebles gracias a los fondos Next Generation y defendió la colaboración público-privada como vía para combatir la crisis de la vivienda actual.
Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank ResearchAPCE
Judit Montoriol: “Se está produciendo una fuerte aceleración del precio de la vivienda y todas las condiciones están haciendo que vaya a más”
La economista de CaixaBank Research fue la encargada de aportar la visión macro de las jornadas y las previsiones inmobiliarias. Montoriol aseguró durante su intervención que el precio de la vivienda empezó a crecer con fuerza en primavera y que las dos rebajas de los tipos de interés que ha anunciado en los últimos meses el BCE, sumadas a las que están por llegar en el futuro, aumentarán más la demanda residencial e impulsarán los precios a unos niveles superiores a los que estaban previstos hasta ahora. El servicio de estudios del banco también espera un aumento de las compraventas ligeramente superior al que pronosticaba y sitúa al euríbor por debajo del 2,5% de cara a 2025. También ha adelantado que revisará al alza las previsiones económicas para España.
La economista afirmó durante su intervención que el proceso de desendeudamiento que han llevado a cabo familias y empresas desde el estallido de la crisis financiera les ha permitido sortear las subidas de los tipos de interés. También explicó que los hogares vulnerables son aquellos que residen en régimen de arrendamiento, puesto que “un 30% de ellos deben destinar más del 40% de su renta a pagar el alquiler y los gastos relacionados con la vivienda”. En el caso de los hogares hipotecados, menos del 5% están realizando un sobreesfuerzo similar. “Donde está el problema de la vulnerabilidad es en el mercado del alquiler, en jóvenes y familias de rentas bajas”, destacó.
Judit Montoriol: "No se espera una bajada de los costes de construcción, más bien que se consoliden"
La economista de CaixaBank Research también explicó que los costes de construcción han entrado en una fase de estabilidad. Y, aunque no hay previsiones de que vuelvan a repuntar, tampoco de que vayan a iniciar una tendencia a la baja. El escenario central es de que se se consoliden en los niveles actuales, que están cerca de un 30% por encima de la época prepandemia. Este ha sido uno de los factores que más está encareciendo la producción de nuevas viviendas, junto con la falta de mano de obra en el sector de la construcción.
El director general de idealista/hipotecas fue otra de las voces que alertó de la necesidad de generar más oferta de vivienda de forma urgente, ante una demanda residencial que se mantiene elevada y seguirá al alza, como consecuencia de factores como el crecimiento de los hogares, la vivienda de reposición o el interés de los extranjeros por comprar viviendas en España.
María Abascal: “La banca está preparada para ofrecer la financiación que necesita en el sector”
La directora general de la Asociación Española de Banca (AEB) fue una de las voces que participó en la mesa redonda para examinar la financiación en el sector inmobiliario. Y quiso poner sobre la mesa que la banca está lista para prestar tanto a familias (vía hipotecas) como a empresas (préstamos al promotor).
La ejecutiva de la patronal bancaria, no obstante, también recordó que la normativa internacional de Basilea es restrictiva en lo que se refiere al nivel de riesgo que pueden asumir las entidades en las operaciones de financiación y afirmó que se está produciendo un crecimiento sostenido de las nuevas operaciones hipotecarias y menos amortizaciones anticipadas.
Daniel Caballero: “El apetito para financiar existe. Es un mercado promotor sano”
El director de Negocio Inmobiliario y Promotor de CaixaBank, que actuó como moderador del debate de financiación, coincidió con la visión de la AEB sobre la predisposición de los bancos a conceder préstamos vinculados al sector inmobiliario, Y recordó que el negocio de la promoción tiene unos “fundamentales sólidos”. En su opinión, la crisis de la vivienda es un “problema de oferta, no de financiación.
La directora general de negocios del Instituto de Crédito Oficial (ICO) también defendió que actualmente el sector tiene financiación al alcance, pero lanzó un mensaje a los promotores: es necesario que surjan proyectos solventes y financiables.
Durante su intervención, Casero recordó que el ICO ha puesto en marcha varias líneas de préstamos y avales a promotores, con una dotación de hasta 6.000 millones de euros. De dicha cantidad, 4.000 millones en préstamos que proceden de los fondos europeos y van destinados a impulsar el desarrollo de viviendas sociales y asequibles, y otros 2.000 millones son avales para avalar hasta el 50% de dichos préstamos. De la primera línea, activada este verano, el ICO ya está estudiando más de 50 operaciones, que suman una financiación de 1.400 millones de euros y tienen como objetivo levantar cerca de 17.000 viviendas.
Juan Villén: “A los bancos hay que darles más garantías para que puedan financiar con un riesgo controlado”
El director general de idealista/hipotecas coincidió con los demás ponentes en que “disponibilidad de financiación hay por todos lados”, aunque matizó que es necesario ajustar la oferta crediticia para equilibrar el riesgo que deben asumir las entidades, sumándose a la postura de la AEB sobre las restricciones regulatorias actuales que arrastra el sector. Así, insistió, “hay que ajustar los productos con riesgos razonables para los bancos” y alertó de que “la financiación a promotores sigue siendo un reto”.
Villén también aprovechó su intervención para animar a que las medidas que se tomen para incentivar la financiación para facilitar el acceso a la vivienda se realicen con el consenso del sector. Y alertó de la posibilidad de que los avales hipotecarios del ICO para ayudar a comprar vivienda a jóvenes y familias con menores a cargo no tengan el impacto positivo esperado. “Las herramientas que haya tienen que funcionar bien”, argumentó.
Teresa Marzo: "¿Es necesario que una vivienda de alquiler asequible tenga una piscina?"
Durante la segunda jornada del Congreso de la APCE en Málaga se debatió sobre la producción de vivienda asequible en España. En este contexto, la CEO de Elix lanzó una pregunta al auditorio: "¿Es necesario que una vivienda de alquiler asequible tenga una piscina", ha cuestionado. "Sería deseable, claro, pero lo importante es que ese inquilino pueda pagar la renta", se respondió ella sola. En realidad, lo que Marzo quiso expresar es la necesidad de replantarse el modelo y el concepto de vivienda asequible.
Rosa Gallego: “Al inversor le asusta mucho la Ley de Vivienda y que tengamos que asumir la morosidad. No entiende que no podamos hacer nada”
La responsable de Q-Living, gestora de activos residenciales de alquiler, puso sobre la mesa la inseguridad jurídica que ha provocado la Ley de Vivienda que entró en vigor en mayo del año pasado, sobre todo con medidas como la protección a los inquilinos vulnerables. Gallego afirmó que "la vivienda social tiene que estar asociada a las entidades públicas, que son las que tienen desarrollar y gestionar al inquilino social", y no recaer sobre el sector privado.
"Nosotros tenemos que justificar la vulnerabilidad del inquilino que no paga. Aunque la inmensa mayoría paga, de los inquilinos morosos solo un un 2% es vulnerable. El 98% restante no paga porque no le da la gana. ¿Pero por qué? Porque no pasa nada. En esta parte estamos totalmente vendidos. Y al inversor le asusta mucho la Ley de Vivienda. Le asusta mucho que haya que justificar la vulnerabilidad y que tenga que asumir la morosidad. Y no entiende que no podamos hacer nada", alertó.
Corne Koppelaar: “Sois muy blandos en España con el tema de los impagos, eso no pasa en otros países”
El director internacional del grupo Places for People, empresa británica especializada en la gestión y desarrollo de inmuebles, complementó la advertencia de Rosa Gallego sobre el rechazo que provoca para las grandes firmas globales la protección a los inquilinos vulnerables que recoge la normativa actual. Koppelaar aseguró que este tipo de coberturas no existen en nuestro entorno y remarcó que "con derechos también vienen obligaciones".
Otro de los mensajes que lanzó en Koppelaar coincide con los argumentos de Teresa Marzo (CEO de Elix) para abrir un debate sobre cómo se está planteando actualmente la vivienda asequible en España y si se debería repensar el modelo con el fin de abaratar más los precios. En este sentido, el directivo afirmó que los inversores internacionales no entienden que las promociones de viviendas asequibles tengan extras, como por ejemplo zonas deportivas, por lo que este tipo de proyectos les resultan más complejos y menos atractivos.
Ismael Clemente: "Si yo fuera ministro de vivienda lo que haría sería desregularizar el mercado y derogar todo lo que se ha hecho hasta ahora"
A pesar de que Merlin no cuenta con activos residenciales en su portfolio, Clemente hizo referencia a la problemática que existe con la vivienda. "Si yo fuera ministro de vivienda lo que haría sería desregularizar el mercado y derogar todo lo que se ha hecho hasta ahora", afirmó. "Es sencillo, si quieren curvan hacia abajo el precio de la vivienda lo que hay que hacer poner más oferta en el mercado", aclaró en este sentido.
Rosa Gallego :“Es una vergüenza lo que se solicita muchas veces por los suelos, incluso por los protegidos”
Por su parte, Rosa Gallego, CEO de Q-Living, puso el foco en el alto precio del suelo y en el exceso de burocracia como 'stopper' de este tipo de producto. "Tenemos que hacer atractivo este activo para el inversor internacional. Hay que tener en cuenta que este inversor pone dinero desde el día uno, pero no empieza a obtener réditos hasta el mes 40 que es cuando suele estar terminada una promoción teniendo en cuenta que estás cerca de 20 meses de papeleos", narró. "Por otro lado hay que poner el foco en el suelo porque es una vergüenza lo que se solicita muchas veces por suelos, incluso por suelos protegidos", agregó.
El análisis del turismo residencial en el IV Congreso Nacional de Vivienda de APCE estuvo marcado por mensajes claros en defensa del sector y por la búsqueda de un uso sostenible y rentable de la vivienda.
Mikel Echavarren: "Alquilar una vivienda en Málaga para un arrendamiento habitual supone unos ingresos de 15.000 euros al año, y hacerlo con uso turístico, 45.000"
El CEO de la consultora Colliers moderó la última mesa del Congreso de APCE en Málaga, pero también tuvo tiempo para opinar sobre el turismo residencial, tema que se trataba en este coloquio. Echavarren refutó con cifras la elección de muchos propietarios que deciden poner su vivienda en el alquiler turístico antes que en el mercado de alquiler de larga duración. Además, la cabeza visible de la consultora rechazó regular este mercado turístico y puso como ejemplo lo que ha pasado en Nueva York para defender su tesis. "Las viviendas que se han dejado de alquilar a turistas no se han alquilado a familias, han sido arrendadas por profesionales o se mantienen cerradas", señalo en este sentido.
Juan Velayos: “Hace falta desarrollar vivienda a espuertas y el sector peta por capacidad productiva”
El fundador de JV20, ex consejero delegado de la promotora Neinor Homes y presidente de The District, participó en un debate centrado en la necesidad de impulsar la construcción industrializada. Un modelo que permite desarrollar viviendas de calidad en un plazo de tiempo inferior al tradicional.
Según Velayos, el sector no tiene capacidad productiva para desarrollar las miles de viviendas que se necesitan y ve en esta fórmula la vía para producir más unidades en menos tiempo. “Seguro que el sector estará más industrializado en los próximos años, por la cuenta que nos trae”, afirmó.
En su opinión, las tres variables que permitirán impulsar más la industrialización son la inversión que se realice en fábricas e I+D, la demanda del cliente final (ya sea por la calidad como por el menor tiempo de construcción) y contar con profesionales de un perfil industrial.
Sandra Llorente: “No hay que industrializar todo. En ocasiones, es mejor apostar por la construcción tradicional"
La directora general de Lignum Tech reconoció durante el debate sobre industrialización que el sector se ha visto obligado a apostar por este modelo para sortear la falta de mano de obra y la necesidad de acortar los plazos de construcción. Y ha insistido en que, aunque cada vez más promociones cuentan con una industrialización parcial (baños, fachadas...), la industrialización "todavía no es una 'commoditie'. Estamos en una travesía por el desierto en la que muchos promotores tienen que aprender a hacerla".
Según Llorente, la construcción industrializada tiene un alto componente técnico y "esa parte técnica hay que aprenderla". Además, ha afirmado que "conviene saber que no hay que industrializar todo. En ocasiones, es mejor apostar por la construcción tradicional".
La falta de mano de obra es otro de los problemas a los que se enfrenta el sector, junto con la subida de los costes de construcción o la excesiva burocracia para poner suelos en carga o conseguir licencias.
En este sentido, el director general AVINTIA Industrial, grupo especializado en construcción industrializada, compartió su preocupación por la actual falta de profesionales. Esteban aseguró que hay más personal en los departamentos jurídicos de las empresas del sector que en los puestos de perfil más técnico, y que el escenario que se plantea a futuro asusta.
Ignacio Peinado: "El sector está convencido, decidido y preparado para actuar"
El presidente de FADECO Promotores, fue otro de los encargados de inaugurar el congreso en Málaga. Como introducción, Peinado quiso insistir en que "tenemos que tener claro que el problema es que no hay vivienda" y recordó que los cálculos del Banco de España apuntan a un déficit de unas 600.000 unidades. También recalcó la predisposición del sector para ayudar a paliar ese desajuste entre oferta y demanda.
Ignacio Peinado: "Más oferta, más asequible y más ágil. Esa sería la revolución de la vivienda"
Además de poner en valor la predisposición de los promotores, el presidente de FADECO también incidió en que la gran clave sería lograr producir más viviendas, de forma más rápida y a unos precios más bajos, lo que calificó como "la revolución". Todo ello facilitaría el acceso a la vivienda y reduciría el nivel de presión que arrastra el mercado residencial actualmente.
El presidente de APCE, lanzó un mensaje directo a las entidades financieras. "La banca tiene que olvidar el 2008 y debe de ser imaginativa para buscar soluciones a los problemas que tenemos con la vivienda", explicó durante una charla con Nacho Peinado, presidente de Fadeco Promotores. El también presidente de la promotora Vía Ágora celebró que la Administración haya detectado el problema que existe en la vivienda, pero lamentó su lentitud a la hora de solucionarlo.
David Martínez: "Necesitamos 27.000 millones de euros para duplicar la producción de vivienda"
El CEO de la promotora Aedas Homes, afirmó que el sector promotor necesitaría 27.000 millones de euros en tres años para poder duplicar la producción de vivienda en España. Martínez, además, dejó claro que, en estos momentos, ese dinero se encuentra fuera de nuestras fronteras. "Es importante que las administraciones entiendan que necesitamos seguridad jurídica, certeza y resultar atractivos en rentabilidades en los concursos de colaboración público-privada", aseveró.
Ismael Clemente: "Deberíamos buscar e implementar medidas políticas para estar preparados cuando no estemos en una situación tan favorable"
El CEO de Merlin se mostró precavido a la hora de valorar la situación económica de España. "La situación económica es calma aparente, pero no podemos confiarnos ni un segundo. Lo que deberíamos de hacer es buscar e implementar medidas políticas para estar preparados cuando no estemos en una situación tan favorable", relató.
Además, Clemente afirmó que el país tiene un problema de productividad y lanzó un deseo en voz alta: "Ojalá la economía española se gestionase por profesionales sin sesgos ideológicos", espetó.
Juan Antonio Gómez-Pintado: “Lo que pido es que haya un gran pacto de Estado por la vivienda. Será la única manera de solventar el problema”
El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España fue uno de los grandes protagonistas del congreso, al protagonizar varias intervenciones. De sus mensajes destacó la necesidad de que las distintas fuerzas políticas lleguen a un pacto de Estado por la vivienda, con medidas a largo plazo y centradas en abordar el problema de forma más práctica y consensuada, y menos ideológica. Según insistió el máximo responsable de la APCE, esa será la única vía que permitirá solucionar la crisis de vivienda. Una teoría que el sector defiende de forma unánime.
Por gentileza de 
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