La oferta de vivienda es un factor crucial, y actualmente existe una notable escasez, lo que provocará una subida de precios.
En 2024 la vivienda ha estado en el foco político y mediático por una serie de factores, entre los que destacan los altos precios de las casas en venta y alquiler, además de la escasa oferta existente. Por ello, muchos se preguntan cuál es la previsión de la vivienda para 2025 y qué se puede esperar para el siguiente ejercicio. Estas son las predicciones para el año en curso que dan los expertos.
Para este nuevo año los expertos prevén que el precio de la vivienda en España continúe en ascenso. Esto se verá impulsado por factores como la escasa oferta, la bajada de los tipos de interés, una inflación moderada y el incremento de la población por la llegada de inmigrantes, tanto con un alto poder adquisitivo para comprar viviendas de lujo, como aquellos que vienen a cubrir trabajos menos remunerados. Estos no podrán acceder a la compra, limitándose así al alquiler de inmuebles. Esta dinámica no hará más que incrementar la demanda de vivienda en el mercado, manteniendo una presión sobre los precios.
En 2024, el mercado de la vivienda ha mostrado un notable aumento en los precios de las casas, tanto en venta como en alquiler. Los datos de idealista reflejan que el precio de la vivienda usada ha experimentado un incremento del 10,7% en noviembre, marcando su mayor subida desde 2006, hasta llegar a los 2.244 euros/m2, sumando así siete meses consecutivos en máximos. Mientras, el último dato del alquiler confirma un crecimiento a doble dígito (11,1%), para establecerse en 13,3 euros/m2 al mes, apenas un 0,7% por debajo del récord establecido este pasado junio.
La oferta de vivienda es un factor crucial. Actualmente, existe una notable escasez. Según los cálculos del economista Miguel Córdoba, falta en torno a un millón de viviendas en venta y cerca de medio millón de viviendas en alquiler. Esto “solo se puede resolver construyendo más viviendas y no de las de lujo que son las que les gusta hacer a los promotores, sino de calidades medias, de dimensión reducida (se habla de que estamos ya superando los 6 millones de “singles” y estos no necesitan más de 50 metros cuadrados) y en zonas no céntricas, para evitar la desbocada repercusión del valor del terreno en las grandes ciudades”.
Bankinter pronostica una subida de los precios de la vivienda en venta del 5% para 2025 y, a partir de entonces, espera una moderación del mercado. "Posteriormente, las subidas deberían moderarse progresivamente, situándose por encima del 3% en 2026 y tendiendo a converger con la inflación en niveles próximos al 2% en 2027", detalla la entidad.
En el caso de Solvia, esperan que el precio de la vivienda en venta crezca entre un 4% y un 5% en 2025.
¿Por qué subirá el precio de la vivienda en 2025?
A continuación, detallamos algunas de las principales razones por las que la vivienda en venta seguirá encareciéndose en 2025 y años sucesivos, además de por la falta de oferta existente:
Falta de suelo finalista
Los promotores llevan años quejándose de la falta de suelo finalista para proporcionar vivienda en aquellas zonas donde hay más demanda. En mayo de 2024 el Gobierno no pudo llevar la Ley del Suelo al Congreso por falta de apoyos ante la negativa de Sumar, Podemos, ERC o Junts. Se trata de una ley que el sector promotor ve con buenos ojos porque da seguridad jurídica, que es lo necesita el mercado para mejorar el acceso a la vivienda. En concreto, el principal objetivo de esta normativa es evitar la paralización de la planificación territorial de una ciudad por defectos menores que se pueden subsanar. Para ello, se establece un marco regulatorio para garantizar la seguridad jurídica de los planeamientos.
A esto se le unen “años de incrementos de los precios de construcción por subida de materiales, calidades en la edificación, por mejoras de los códigos técnicos de la edificación y por la subida de la mano de obra de construcción”, tal y como recuerda Antonio de la Fuente, managing director en Colliers.
En su opinión, “no podemos esperar más que el precio de las viviendas siga creciendo durante 2025 tanto para venta como para alquiler. Es cierto que los salarios y la renta disponible de los españoles no sube a la misma velocidad que el precio de las viviendas, pero lo que estamos viendo es que en aquellas zonas más demandadas siempre hay una parte de la pirámide poblacional que puede permitirse el acceso y estará dispuesto a pagar unos precios más altos”.
Bajadas de tipos e inflación
En 2024 el Banco Central Europeo (BCE) ha bajado cuatro veces el precio del dinero hasta situar los tipos de interés en el 3%, el nivel más bajo desde marzo de 2023. La previsión es que en 2025 lleguen más recortes, con lo que seguirá mejorando el mercado hipotecario y presionará más al mercado de la vivienda, marcado actualmente por un fuerte desajuste entre la escasa oferta y una demanda que se mantiene al alza. De cara a los próximos meses se esperan más bajadas del euríbor, más ajustes de la oferta hipotecaria por parte de los bancos y un impulso adicional a un sector residencial ya de por sí desequilibrado.
En este sentido, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, prevé un retorno de compradores que impulsará aún más la demanda con subidas de precios. No obstante, considera que los precios moderarán su crecimiento en 2025 porque ya están altos y porque saldrá más oferta al mercado, como es el caso de la Comunidad de Madrid con los nuevos desarrollos.
“En general, la tendencia alcista de precios continuará, aunque algo más contenida, porque sigue existiendo desequilibrio entre oferta y demanda y no se corregirá de manera inmediata. Y esta situación se mantendrá en las grandes ciudades, costa mediterránea e islas. El incremento medio en España en 2025 rondará el 4% de media”.
El aumento real de la población se produce por la llegada de inmigrantes y hay dos tipos: los que vienen a cubrir puestos de trabajo que no quieren los españoles porque se paga muy poco, y que pueden optar al alquiler en zonas marginales o compartiendo habitaciones, y los extranjeros con alto patrimonio y capacidad para comprar vivienda de lujo.
La llegada de más extranjeros hará que el precio de la vivienda tanto en venta como en alquiler siga tensionado. El economista Miguel Córdoba asegura que los precios “van a seguir subiendo (y si se producen más injerencias por parte del gobierno, se pagarán complementos en negro) y estas subidas dependerán de las zonas. Madrid, Barcelona, Mallorca, Ibiza o Málaga van a tener subidas importantes (entre el 5% y el 10% para 2025), mientras que las zonas no tensionadas probablemente seguirán el IPC o algún índice específico de vivienda”, añade el experto.
“Lo indicado es en las condiciones actuales, con el gobierno actual y con las circunstancias geopolíticas actuales. Un cambio de gobierno en 2025 probablemente cambiaría muchas cosas y si se producen iniciativas para la construcción masiva de viviendas, las expectativas de los precios cambiarían y entraríamos en una meseta a la espera de la puesta en explotación de la nueva construcción, pero hoy por hoy lo que pueda ocurrir es ciencia ficción”, sentencia Miguel Córdoba.
Los datos del INE confirman la fuerte subida de las compraventas de viviendas en octubre. Según el organismo de estadísticas, en el décimo mes del año se inscribieron en los registros 69.418 transacciones en España, un 51,3% más que en octubre de 2023. Se trata de la cifra mensual más elevada desde mayo de 2007 y eleva el número de operaciones en lo que va de año en un 7,5% interanual.
En concreto, el número de operaciones sobre viviendas nuevas aumentó un 83,4% respecto a octubre de 2023, con 16.224 unidades; y el de usadas un 43,6%, con 53.194 ventas. Ambos mercados registran un balance anual positivo, aunque en los 10 primeros meses del año están creciendo con más fuerza las compraventas de viviendas de nueva construcción, con un alza del 18,9%.
Con estos mimbres, David Martínez, CEO de la promotora Aedas Homes, mira hacia 2025 con optimismo y con buenas perspectivas, pronosticando que será un año dinámico y positivo para el mercado residencial español.
En su opinión, hay varios motivos que impulsan ese fuerte viento de cola para el mercado residencial:
- El actual contexto económico está marcado por la estabilidad macroeconómica, con un crecimiento sostenido.
- La relajación en la política monetaria (con recortes de tipos por parte del BCE).
- Y quizá el más relevante, a nivel inmobiliario existe un aumento de la brecha entre la creación de hogares y la nueva construcción. Según los últimos datos del INE, se estima que entre 2024 y 2039 se crearán de media 246.000 hogares al año en España, mientras que la producción de obra nueva anual oscila entre los 85.000-90.000 unidades. No obstante, hasta octubre los visados de obra nueva alcanzaron 107.098 unidades, un 16,48% más que hace un año, según datos del Ministerio de Vivienda.
Por ello, el CEO de Aedas Homes prevé que los precios de la vivienda de obra nueva continúen subiendo a ritmos moderados y en el entorno del 4% o 5% para 2025.
“No obstante, y a pesar de que vemos un fuerte viento de cola para el mercado residencial, es necesario que todos los actores que participamos en el sector rememos en la misma dirección y abordemos varios retos pendientes: la escasez de suelo finalista, la atracción de capital o la producción de vivienda asequible”, sentencia David Martínez.
Respecto al alquiler, la tendencia también será alcista en 2025, si bien en los años siguientes pueden darse algunos cambios. Tal y como señala Luis Corral, como las Administraciones Públicas están haciendo énfasis en poner en el mercado vivienda en alquiler, “salvando las dudas que pueden causar sus promesas, lo normal es que vaya saliendo más vivienda a precio asequible. Es más, la iniciativa privada ya está haciendo vivienda protegida en alquiler. A esto se suman las normativas más restrictivas con las viviendas que no se destinan al alquiler tradicional y que pueden volver a este nicho de mercado. Todo esto desembocará en una moderación de precios y restará demanda a la compraventa”, sostiene el CEO de Foro Consultores.
Por su parte, Córdoba estima que los topes a los precios y la falta de agilidad en el desahucio de okupas, hacen muy poco atractivo para los tenedores de vivienda su puesta en alquiler, y solo un precio alto les puede convencer.
Antonio de la Fuente también considera que medidas simplistas y cortoplacistas, como el control de rentas, no van a hacer más que empeorar la oferta disponible y alejar más la inversión necesaria para producir nueva vivienda.
Actualmente y con datos de idealista, hasta 48 capitales españolas tienen precios superiores con respecto a noviembre del año pasado. El incremento más pronunciado es el de Madrid (20,5 euros/m2), donde las expectativas de los caseros subieron un 15,5%, aunque este mes no toca máximos.
Son 23 capitales las ciudades que suman precios récord de la vivienda en alquiler. Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros, con un precio de 23,2 euros/m2, tras anotarse una subida del 14,4%. Por detrás, San Sebastián (17,9 euros/m2), Palma (17 euros/m2), Málaga (15 euros/m2) y Valencia (14,7 euros/m2), aunque solo las dos últimas cierran el mes de noviembre en récord.
¿Cuánto se podrá subir el alquiler en 2025?
En 2025, los alquileres de vivienda habitual podrán subir tanto como el nuevo índice del INE, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), establezca.
Este nuevo índice se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada. El primer valor que se ha dado a conocer ha sido del 2,2%. Por tanto, aquellos alquileres que se actualicen en enero de 2025, fecha en la que entró en vigor el nuevo índice, solo podrán subir un 2,2%.
Pese al incremento de los precios de las casas en venta y alquiler producido por la tensión de la oferta y la demanda, los expertos estiman que en ningún caso habrá una burbuja inmobiliaria en 2025. Sin embargo, el acceso a la vivienda podrá complicarse si no se ponen en marcha políticas efectivas que pongan más unidades en el mercado.
Por gentileza de: IDEALISTA
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