El año pasado, la inversión directa en el mercado de oficinas español cerró
con un volumen en torno a los 4.000 millones de euros, repartida en una
proporción de seis a uno entre Madrid y Barcelona, correspondiendo a la
capital 3.300 millones y a la ciudad condal 550 millones. Cifras superiores
a las alcanzadas en 2015, aumentando en Madrid el 10% y en Barcelona el
20 %, con respecto al año anterior.
Los inversores, que se habían mantenido
renuentes en la primera parte del año, debido a la
incertidumbre política, generada por un Gobierno en
funciones y sin un horizonte temporal claro sobre el
fin de esa situación, aceleró su actividad en el tramo
final del ejercicio, hasta alcanzar cifras que superan
las del año anterior, una vez que la situación política
se estabilizó.
Los edificios de oficinas han venido siendo
los activos preferidos por los inversores inmobiliarios
institucionales, puesto que se les otorga un plus de
seguridad en relación al resto de activos de los
distintos segmentos.
Este mercado transcurre bajo la bonanza de
unas holgadas condiciones monetarias y de una gran
liquidez en el mercado de capitales, que favorecen
una presión a la baja de las rentabilidades.
Las rentabilidades prime bajaron el año
pasado 25 puntos básicos tanto en Madrid como en
Barcelona para situarse en el 3,75% en Madrid y en
el 4% en Barcelona. Si se tiene en cuenta que el
bono español a diez años paga, en la actualidad, una
rentabilidad del 1,69%, y que el spread respecto al
bund alemán se ha situado en 141 puntos básicos,
prima de riesgo, estas operaciones se apoyan, sin duda, en una estimación positiva sobre el incremento
de las rentas. Más todavía para aquellas realizadas
por debajo del 3%, de las que ha habido algunas.
Lento movimiento de las rentas
Y es que las rentas de alquiler están
aumentando de manera mucho más lenta de lo que
lo hacen los precios a los que se intercambian los
activos. En la actualidad, las rentas prime en Madrid
todavía están un 25% por debajo de las alcanzadas
en el pico más del ciclo anterior, y nada asegura que
se vuelvan a alcanzar aquellas rentas. Las rentas
prime se sitúan en Madrid en 29 euros por metro
cuadrado y en Barcelona en 21 euros.
El riesgo de un descenso brusco de las
rentas de alquiler es extremadamente reducido, y
puede afirmarse que los niveles mínimos alcanzados
en 2013, 26,5 €/m2 en Madrid y 19,5 € /m2 en
Barcelona constituyen su suelo.
La absorción cae ligeramente en 2016
El ligero descenso habido en la absorción
durante 2016, tanto en uno como en otro mercado,
respecto al año anterior, se atribuye a que hay
empresas que se sienten atrapadas en sus emplazamientos actuales por el plazo de duración de
sus contratos, así como por el nuevo modelo de
trabajo que permite usar con eficiencia estos
espacios, pero que se traduce en una menor
necesidad del mismo.
Al estar siendo la absorción neta positiva, los
promotores se van animando a promover nuevos
edificios de oficinas tanto bajo la modalidad llave en
mano como especulativos. El año pasado se
incorporaron 40.000 metros cuadrados de nueva
superficie en el mercado madrileño, pero para este
año se espera que esa superficie alcance los
170.000 metros cuadrados, de los cuales 60.000
metros corresponden a nuevos desarrollos y el resto
a rehabilitaciones. En Barcelona, para los dos
próximos años, hay previsto que salga al mercado
171.000 metros cuadrados.
Vendedores y compradores
En cuanto a los vendedores, más del 50%
del volumen transaccionado proviene de fondos de
inversión y compañías de capital privado, seguido de
actores institucionales que representan el 16%,
predominando las compañías de seguros, y
empresas corporativas el 13%, con algunas
operaciones de sale&leaseback.
En relación a la tipología de inversor de
oficinas, más del 80% del volumen de inversión está
repartida entre sociedades patrimonialistas, fondos
de inversión y socimis.
El interés inversor, se ha mantenido muy
elevado dentro de toda la gama de riesgos, desde
inmuebles “core” hasta edificios claramente “value
added” e incluso oportunistas. En este sentido se ha
visto una elevada actividad en todos los
submercados de Madrid y Barcelona, con
aproximadamente la mitad de las operaciones
realizadas en los mercados periféricos y la otra mitad
en el centro de la ciudad.
Más del 70% de dicha inversión es nacional;
destacando patrimonialistas y Socimis, si bien el
capital que está detrás de éstas últimas es
internacional.
Por gentileza de:
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