Reno Cardiff, Socio y Director de Capital Markets Oficinas en España de
Cushman & Wakefield, analiza en esta entrevista los factores que influyen
en la inversión inmobiliaria.
¿Cuáles cree Vd. que son los factores que
empujan la inversión inmobiliaria en España, las
favorables condiciones monetarias o los
fundamentales del mercado?
Ambos han empujado al sector. Por un lado, el
crecimiento económico y el del consumo. Asimismo,
el turismo ha contribuido a empujar los distintos
segmentos del inmobiliario, puesto que España es
un destino muy atractivo. Además, estamos
contando con un capital global con abundante
liquidez. Todo ello contribuye a aumentar la
demanda ocupacional y al incremento de las rentas
de alquiler.
¿Qué tipo de activos son los más solicitados por
los inversores y qué papel juega en esa selección la potencial subida de las rentas? ¿Suponen los
mercados italiano y portugués una fuerte
competencia?
Prácticamente todos. Desde locales comerciales en
zonas prime, hasta los activos value added, pasando
por oficinas, hoteles y logística.
En cuanto al papel que juega la potencial subida de
las rentas, hay que tener presente que no debemos
confundir el ciclo financiero con el inmobiliario,
además de que las rentas de alquiler tuvieron un
ajuste del 35% en el bienio 2008 – 2009. Ahora, en
los últimos 18 meses han tenido un crecimiento del
17 o 18% en prime, subida que podría empezar a
trasladarse a activos core de otras zonas que no son
prime.
Sobre la competencia de Italia y Portugal, todas las
ciudades europeas compiten entre sí. Si bien
Portugal es un país pequeño, cuyo volumen de
inversión ha estado en torno a los 1.500 millones de
euros en 2016, y la situación económica italiana
influye negativamente en esta modalidad de
inversión.
¿En qué intervalo de rentabilidad nos movemos y
cómo puede verse afectada por la eventual
subida de los tipos de interés? ¿Qué horizonte
temporal se marcan los inversores para mantener
la inversión?
Depende del activo, ubicación, grado de ocupación y
tipo de inquilinos. Para los activos prime estamos en
rentabilidades del 3,25%. Los movimientos de subida
de los tipos de interés por parte del Banco Central
Europeo, BCE, serán limitados y progresivos y su
influencia en el mercado de inversión inmobiliaria
limitada. Además, habrá que ver cómo se comportan
las rentas de alquiler.
El horizonte temporal de la inversión depende del
tipo de inversor y el coste del capital. Los inversores
core suelen marcarse un plazo de más de ocho años, mientras que para los de value added es
inferior a los seis.
¿Existe suficiente liquidez en el mercado, capital
y deuda, y qué grado de relación existe entre uno
y otra en las operaciones?
Cuando empezó a recuperarse la inversión en 2013,
las operaciones de financiación eran limitadas, pero
en los dos últimos años hemos visto mayor alegría.
Si bien, los bancos han aprendido la lección y actúan
con más cautela. Esta deuda tiene distintas
procedencias: bancos nacionales e internacionales,
fondos de deuda y compañías de seguros. Los
apalancamientos tienen un loan to value, LTV,
comprendido entre el 60 y 70%.
¿Qué papel han venido jugando las socimis,
Sareb y las carteras de Reo’s y NPL’s de los
bancos en el mercado de inversión?.
Las socimis han sido capaces de canalizar capital
hacia España procedente de distintos países
principalmente de Estados Unidos y Gran Bretaña.
Ahora empezamos a ver también capital asiático. Es
un sector global en el que el 60% o 70% es capital
offshore. Además, están profesionalizando el
mercado de manera eficiente.
Sareb ha saneado a los bancos y ha hecho
operaciones de venta de portfolios importantes. Por
su parte las entidades financieras vienen realizando
ventas de carteras de REO’s y de NPL’s. Unas y
otras son operaciones cuyas yields dependen de los
riesgos en cada caso.
¿Qué papel está jugando Cushman & Wakefield
en el mercado de inversión inmobiliaria?
El enfoque de Cushman & Wakefield en el mercado
de inversión en seguir haciendo bien lo que
hacemos. La idea es anticiparnos a los cambios para
ayudar a nuestros clientes a posicionarse.
Por gentileza de:
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