El mercado residencial, como cualquier otro, es cíclico y se rige por factores económicos y sociales, y tan directos como de oferta y demanda. Mientras el sector ve como la vivienda en algunas zonas del país se acerca a un periodo de ajuste, ya hay algunos distritos de grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Málaga que ya han tocado techo y sus precios de la vivienda a la venta ya están en periodo de desaceleración, según datos de idealista. ¿Será una tendencia generalo solo en aquellos mercados más calientes?
Muchas zonas de España ya se encuentran en un período donde los precios de las viviendas están empezando a caer en el tercer trimestre del año frente al mismo periodo del año anterior. En este análisis del mercado residencial, con datos de idealista data, se ponen como ejemplo importantes mercados de grandes capitales donde ya han alcanzado sus precios máximos, por encima de los valores vistos en plena burbuja inmobiliaria, y que ya han tocado techo para empezar a decrecer y ajustarse a una nueva situación económica.
Barcelona y los distritos que ya han tocado techo
De hecho, la ciudad de Barcelona es la primera capital que ya ha empezado a ver una caída de los precios de las casas. Entre el tercer trimestre de 2018 y el tercer trimestre de 2019, los precios han caído un 1,7% interanual, para quedarse en 4.205 euros/m2. El nuevo máximo histórico de la ciudad en el precio de la vivienda a la venta se situó en 4.198 euros/m2 en septiembre de 2018. Y todo hace indicar que los precios van a seguir cayendo.
Si nos vamos distrito a distrito de la ciudad barcelonesa, encontramos cinco ejemplos de zonas que han caído tras alcanzar sus precios máximos, y que ya han entrado en un periodo de desaceleración dentro del reloj inmobiliario. De hecho, son cuatro de los cinco distritos más caros de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Eixample y Gràcia, junto al distrito de Sant Martí.
Les Corts y Sant Martí son los ejemplos más claros en el freno del precio de la vivienda a la venta ya que acumulan dos años consecutivos de bajadas frente a su techo. El distrito de Les Corts lleva desde 2017 corrigiendo el precio de la vivienda, después de superar los 5.300 euros/m2 en su máximo de la serie histórica en junio de ese año, para cerrar el tercer trimestre de 2019 en 4.782 euros/m2, hasta un 10,2% por debajo que hace poco más de dos años.
Esta zona de la capital catalana vivió una rápida recuperación durante los peor de la crisis, cuando apenas cedió un 11,8% en los precios frente al pico del boom, y a finales de 2014 ya comenzó a subir desde mínimos. Pero en 2018, ya corrigió los precios un -4,3% en septiembre y ahora otro -1%.
Mientras Sant Martí pasa por ser uno de distritos intermedios en cuanto a precios de la capital catalana, con sus 3.847 euros/m2 a cierre del tercer trimestre. Tocó techo en verano de 2017, superando los 4.000 euros/m2, lo que ahora supone un 5,8% de bajada frente a esos máximos.
Este distrito corrigió hasta un 21% los precios frente a los valores que se dieron en plena burbuja inmobiliaria, pero en 2014, como en el resto de la ciudad, comenzó a recuperarse, dando un gran salto entre 2016 y 2017, con una subida del 11%, para luego ir ajustando los precios de las casas en venta en los últimos dos años.
De los otros tres distritos analizados, cabe destacar que son de los cuatros más caros de la ciudad de Barcelona. En Sarrià-Sant Gervasi los precios han tocado techo a comienzos de este año, por encima de los 5.450 euros/m2, aunque ya se notaba cierta desaceleración a finales de 2018. Entre septiembre de 2018 y septiembre de 2019, los precios han caído apenas un 0,7%.
Este distrito de la ciudad prácticamente no sufrió los estragos de la crisis del sector. Por supuesto que los precios cayeron en los peores años, pero solo en 2013 fue cuando se colocó por debajo de los valores dados en 2007, en pleno pico de la burbuja. Desde entonces, no han parado de subir hasta colocarse cerca del 40% de los precios vistos durante el boom inmobiliario.
Eixample, segundo distrito más caro de la ciudad, es el que dibuja más claramente el ciclo de un reloj inmobiliario. Sus precios actuales, de 4.785 euros/m2, son los que se dieron en pleno boom inmobiliario, y apenas están un 0,5% por encima de aquellas cifras de 2007. El distrito tampoco se ha disparado en años anteriores y pese a caer hasta un 32% en lo peor de la crisis, su pico lo alcanzó en verano de 2017, con un 3% por encima de los precios actuales y apenas un 3,6% más que en pleno boom inmobiliario.
Gràcia si ha tenido una mayor recuperación frente a 2007, hasta rozar el 20% de incremento de los precios desde el boom. Frente a su pico de precios, por encima de los 4.500 euros/m2 a comienzos de este año, ahora se encuentra en torno al 5% por debajo tras caer un 3,4% interanual en septiembre de 2019, más acorde con lo visto en la ciudad de Barcelona en general.
Chamberí y Chamartín, los primeros en ajustar precios desde máximos en Madrid capital
Los distritos de Chamberí y Chamartín son las zonas de Madrid que ya han confirmado que han tocado techo en los precios de la vivienda en venta. Son dos de los tres distritos más caros de la capital, solo superados por Salamanca y sus 5.916 euros/m2, en máximos históricos.
Chamartín es el distrito madrileño donde más claro se ha notado esta situación de desaceleración. Del tercer trimestre de 2018 al tercer trimestre de 2019, los precios han caído un 2,7%, después de llegar a superar los 5.200 euros/m2 durante el año pasado.
El norte de Madrid sufrió un 10% de caída de los precios de la vivienda durante los peores años de la crisis frente a los valores del boom, y en 2015 volvió a subir desde mínimos. Su mayor incremento se produjo en 2018, cuando los precios crecieron un 13,4% interanual.
Chamberí es un distrito más caro que el del norte de la capital, donde se manejan precios por encima de los 5.300 euros/m2, y su ajuste está siendo más lento que el de Chamartín. De hecho, no es que en Chamberí ya se hayan visto caídas. Lo que ha pasado es que los precios se han estancado en el último año, y la variación fue del 0% para quedarse en 5.331 euros/m2.
Chamberí sucumbió más a la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria que Chamartín. De hecho, los precios se rebajaron hasta un 22% en 2014, frente a los números de 2007, más de 1.000 euros de rebaja por metro cuadrado. Desde entonces, los precios han vuelto a subir, y ya superan a esos valores de 2007 en un 15,7%.
Puerto de la Torre, un ‘rara avis’ en Málaga
Fuera de las dos grandes capitales españolas, se encuentran pocos ejemplos en otras ciudades capitales de provincia que estén viviendo esta situación de haber alcanzado techo en los precios de la vivienda a la venta y encontrarse en una fase de caída. Cabe destacar el caso del distrito de Puerto de la Torre, en Málaga, la sexta ciudad más poblada de España.
El Puerto de la Torre se encuentra a las afueras del centro de Málaga ciudad, en una de las zonas de expansión de la ciudad, donde actualmente se pueden encontrar hasta 11 promociones de obra nueva.
Los precios, ni son de los caros de la ciudad, donde se pueden encontrar zonas más caras en Centro (2.738 euros/m2), Este (2.656 euros/m2) o Teatinos (2.265 euros/m2). El precio más alto que alcanzó Puerto de la Torre fue en 2010, en pleno ‘brotes verdes’ de Zapatero. Ni siquiera ahora en el momento de recuperación económica ha superado esas cifras, aunque sí las de 2007, que marcan el reloj inmobiliario.
En septiembre de 2018 llegó a los 1.677 euros/m2, mientras que ahora apenas se ha rebajado a los 1.668 euros/m2, un escaso 0,5% interanual, pero un 6,2% más que los valores del pico del boom, suficiente para hacerle aparecer en esta noticia.
La cuestión surge ahora si este tendencia de altos precios en la mayoría de distritos, algunos por encima de los valores registrados en plena burbuja, se convierte en una tendencia, o cada mercado heterogéneo se regula según su propia idiosincrasia.
Autor:@David Marrero
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