No es una sola cosa, son varias a la vez y por eso cuesta tanto frenarlo. Y en Madrid, se nota más que en casi ningún sitio.
España subió un 12,8% en el primer trimestre de 2026 respecto al año anterior, más del doble que la media de la UE, que fue del 5,1%. Según el Banco de España, el precio ya está sobrevalorado entre un 1,1% y un 8,5% sobre su equilibrio a largo plazo por una demanda muy vigorosa y una oferta relativamente rígida.
Lo resumimos en 4 bloques:
1. No se construye lo que se necesita
Es el factor que todos señalan como principal:
- Desequilibrio crónico entre oferta y demanda. El Banco de España calcula un déficit de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025.
- En 2025 se dieron 139.016 visados de obra nueva, pero solo se terminaron 88.254 viviendas.
- Falta suelo finalista en las grandes ciudades, la tramitación es muy lenta, faltan mano de obra y los costes de construcción — materiales, energía — han subido mucho.
Resultado: la vivienda usada absorbe toda la demanda que no puede ir a obra nueva y marca máximos históricos.
2. La demanda no para de crecer
- Demografía y migración: “los flujos migratorios positivos, principales responsables del incremento poblacional en España”. España ha ganado más de un millón de habitantes en pocos años.
- Demanda interna robusta: se recuperaron las compraventas, casi 700.000 en 2025, nivel no visto desde 2007.
- Demanda extranjera e inversora: extranjeros comprando segunda residencia, y también inversión porque el alquiler es muy rentable. Bankinter lo cita como uno de los soportes del precio junto a la escasez.
- Turistificación: pisos que pasan a alquiler de temporada en centro de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia...
3. El dinero
Aunque las hipotecas se encarecieron en 2023-24, los bancos han vuelto a prestar y los hogares tenían ahorro. Y como el alquiler también sube mucho — un 3% en Europa en el último año — mucha gente prefiere comprar si puede, lo que retroalimenta el precio.
Algunos economistas insisten en que ahora no es un boom por crédito especulativo como en 2008, sino por demanda real: “El precio de la vivienda sube por el aumento de la demanda y no por factores especulativos ligados al crédito”.
4. Por qué duele más en Madrid y Ávila
Por cada punto adicional de déficit acumulado sobre el parque de vivienda, el precio crece de media 0,46 puntos más al año. Por eso donde hay más empleo y más gente queriendo vivir — Madrid, costa, Baleares — el precio se dispara, y donde hay menos presión, sube menos.
No hay una solución rápida. Mientras la oferta nueva no se multiplique y se agilice suelo y licencias, y mientras la demanda siga tan concentrada en pocos sitios, la presión seguirá. Las previsiones para 2026 siguen hablando de subidas del entorno del 7% a nivel nacional. La realidad demuestra que la tesis del rentismo no explica el encarecimiento de la vivienda. La falta de vivienda es la clave, junto con otros factores como el atractivo turístico y residencial.
La pregunta lleva tiempo instalada en el debate público y en las últimas semanas ha vuelto a primer plano con una respuesta concreta. Buena parte de la conversación se ha decantado por la tesis del rentismo. Aunque se construyese más, dicen, los precios seguirían subiendo porque unos pocos propietarios acaparan el mercado y especulan con la escasez. Bajo esa lectura, la oferta sería un factor secundario, casi irrelevante, frente al poder de mercado de los grandes tenedores.
Los datos provinciales permiten poner a prueba esa hipótesis con bastante claridad. Si se cruza el déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2025, calculado como la diferencia entre los hogares creados según el INE y las viviendas terminadas según el Ministerio de Vivienda, normalizado sobre el parque de vivienda principal de cada provincia, con el crecimiento anualizado del precio de la vivienda libre en el mismo periodo, aparece un patrón muy nítido.
Si la tesis rentista fuese correcta, la relación entre ambas variables debería ser débil o nula. El precio subiría con independencia de cómo evolucionase la oferta, porque la fijación de precios respondería al comportamiento estratégico de los propietarios.
Pero la realidad apunta en otra dirección. La correlación es positiva, estadísticamente robusta y económicamente relevante. La regresión simple arroja un coeficiente de 0,46: por cada punto adicional de déficit acumulado sobre el parque, el precio de la vivienda libre crece de media 0,46 puntos más al año. Las provincias que encabezan el ranking de tensión en la oferta, como Tarragona, Castellón, Alicante, Valencia, Toledo o Murcia, son precisamente las que están registrando subidas más intensas. Donde el déficit es pequeño o incluso negativo, el crecimiento del precio se modera o casi desaparece. Cáceres, Zamora, Palencia y Soria ilustran ese segundo bloque con claridad.
Relación entre los precios y el déficit de vivienda Universidad de las Hespérides
Conviene señalar algunos matices. La relación no es mecánica, como muestra el R² de 0,16. Otros factores también pesan. El componente turístico de Baleares y Málaga, el atractivo residencial de Madrid o la presión específica que ejerce el alquiler vacacional sobre la oferta efectiva conviven con el déficit estructural y refuerzan su efecto. Los polos urbanos y turísticos concentran a la vez fuerte demanda y construcción insuficiente, y esa combinación es la que dispara los precios.
La conclusión importa para el debate público. La narrativa rentista lleva a un determinado tipo de políticas: controles de precios, intervención del alquiler e impuestos sobre los grandes tenedores. Todas comparten un punto ciego. Ninguna produce un solo metro cuadrado adicional de vivienda donde más falta hace. Si la oferta no acompaña a la formación de hogares, esas medidas tienden a agravar el desequilibrio al desincentivar la promoción privada y la puesta en alquiler.
La salida pasa por construir más, agilizar licencias, liberar suelo finalista y reducir la fricción regulatoria que hoy bloquea la producción residencial precisamente en las zonas con mayor tensión. Los datos llevan años apuntando en esa dirección. Conviene escucharlos antes de seguir legislando contra ellos.
Santiago Calvo
Doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela y profesor de Economía Cuantitativa y Economía Pública en la Universidad de las Hespérides. Es subdirector del Centro Ruth Richardson de análisis de políticas públicas, fellow del Instituto Juan de Mariana y colaborador del Institut Ostrom.
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