La inflación alta y la subida de tipos no ayudan a ningún mercado y tampoco al residencial. Un binomio que no se lleva bien, pero dicho esto es bueno desdramatizar y no crear más problemas de los que ya tenemos.
Antes de nada, hay que hacer un par de aclaraciones previas. El apalancamiento, la petición de fondos bancarios es un hecho relevante en el mercado residencial, porque suele alcanzar el 80% del precio de la vivienda. Esto indica que cualquier movimiento en los tipos de interés, al alza o a la baja, le afecta directamente. Y otro punto importante es que llevamos años con tipos de interés bajos, incluso negativos. Eso indica que partimos de un nivel muy bajo, y si bien es cierto que están subiendo, pasar del 0,1 al 0,2, en principio es una subida del 100%, pero analizada la cifra, el impacto es escaso. Hay que tener cuidado con la interpretación de los datos.
La posición es buena y favorable. A la vez la demanda se ha estimulado porque el coste de la financiación era muy bajo y ha supuesto un cambio en la contratación de muchas familias que han optado por tipos fijos, aprovechando esas circunstancias. Aunque en el conjunto de la sociedad española todavía predomina el interés variable.
¿Qué pasa ahora?
Los tipos siguen siendo muy atractivos. Con un Euribor al 0,2 y un diferencial del 0,8, nos pondríamos en un tipo de interés de un préstamo hipotecario de un 1% que, para una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años, supone pagar al mes unos 480 euros.
Obviamente tenemos un espejo donde mirarnos que es Estados Unidos. Allí los tipos ya han llegado al 5% y, si bien es cierto que ha supuesto un resentimiento en la compraventa de viviendas, en ningún caso ha sido una debacle.
Si lo extrapolásemos a España, con un Euribor al 5% y un diferencial de 0,8, supondría pasar a pagar unos 900 euros al mes para el mismo importe de hipoteca y los mismos años que comentábamos anteriormente. Y ahí, ya supondría un impacto en los bolsillos.
Está claro que las subidas de tipos nos afectan, pero habrá que ver hasta dónde llegan esos tipos. Porque no esperamos que el BCE reaccione con subidas tan bruscas como ha hecho la Fed. La subida de tipos será más limitada y no olvidemos que, como recordaba antes, venimos de tipos negativos.
Aun así, somos conscientes de que subirán las cuotas hipotecarias para los nuevos préstamos y para aquellos que los tengan a interés variable. Esto indica que las dificultades para comprar una vivienda serán mayores y podrían disminuir las transacciones.
El problema de la inflación
Pero, tal vez, más que la subida de tipos de interés, el problema lo tengamos en la inflación elevada. Si seguimos en esta línea, lo que está claro es que el nivel adquisitivo de los españoles bajará de manera notable. Y, esto si que puede afectar a la decisión de compra. Y a su vez, la inflación aumentará el precio de la vivienda, por el incremento de todos los costes que le afectan.
Los últimos datos que tenemos del INE sobre el gasto medio por hogar son del año 2020. En ese año fue de 26.996 euros en 2020, lo que supuso un descenso anual del 10,7%, la mayor disminución desde que se inició la serie. En términos constantes, es decir, eliminando el efecto de los precios, el gasto medio por hogar disminuyó un 9,6%. Y la renta media de los hogares españoles, también en 2020 se situó, de media, en unos 35.000 euros.
Si unimos los dos parámetros, inflación y tipos, los efectos no son los que nos gustaría, pero tal vez es más problemática la inflación alta que la subida de tipos, que será más contenida por parte del BCE. La inflación elevada empobrece a las familias, incrementa precios y resta recursos económicos para adquirir una vivienda.
Luis Corral es CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. En 1997, junto con Carlos Smerdou, crea Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en marketing inmobiliario residencial.
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