La Ley 12/2023 de 24 de Mayo por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, limita de forma considerable los derechos de todos los arrendadores de viviendas, pero, especialmente, los de los grandes tenedores de viviendas, entre los que están incluidos la mayoría de los promotores y constructores de este país.
Vamos a centrarnos punto por punto en las limitaciones a promotores y constructores:
Cesiones obligatorias para viviendas y alquileres protegidos
La actual normativa exige a los promotores y constructores, que sin haberse modificado el precio de los módulos de vivienda protegida, destinen un 40% de sus promociones para vivienda protegida (20% en suelo urbano no consolidado), y dentro de estos porcentajes un 50% para alquileres asequibles.
Se busca evitar las férreas normativas que regulan el alquiler tradicional
Se busca evitar las férreas normativas que regulen el alquiler tradicional no sólo desde la aprobación de esta Ley de Vivienda, sino también, incluso desde antes. Estamos viendo una espantada de los promotores e inversores inmobiliarios hacia otro tipo de construcciones o modalidades de alquiler más rentables que el alquiler de viviendas. Así, están apareciendo nuevas promociones en suelos no necesariamente residenciales, sino dotacionales, terciarios, incluso industriales, para dedicarlas a otras modalidades de alquiler diferentes al de viviendas, con un denominador común, alejarse de las férrea normativa que regula el alquiler tradicional de viviendas, para buscar otro tipo de alquileres con una regulación con menos límites, y por ende, con mayores rentabilidades.
De este modo, están apareciendo nuevas construcciones para otros usos como: alojamientos flexibles, coworking, coliving, residencias universitarias, hoteles, apartahoteles, apartamentos turísticos, lofts, alquileres de temporada, serviced apartments, etc, que lo único que pretenden es escapar de la exigente regulación que para el alquiler tradicional se exige actualmente, para buscar otras figuras arrendaticias, que se regulen por normas mucho más flexibles y con menos limitaciones.
Las limitaciones que la Ley impone a los grandes tenedores reducen la oferta de viviendas en alquiler
También se está notando un parón o una congelación de otros proyectos que utilizan el alquiler tradicional de viviendas para rentabilizar las inversiones de los promotores y constructores, como el 'build to rent' (construir para alquilar) o las colaboraciones público-privadas para promover la construcción de viviendas en suelo público, por un determinado numero de años, para vencido el plazo de otorgamiento de uso, revertir esas edificaciones a las Administraciones otorgantes.
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) no hay que ser muy avezado para saber que este parón o congelación tiene una relación directa en la rigidez que la actual normativa está imponiendo al alquiler tradicional de viviendas, que vuelve a limitar los márgenes de rentabilidad de los promotores inmobiliarios, incluso afectando a los terrenos adquiridos con anterioridad a la aprobación de la actual Ley. La aprobación de la nueva Ley para el derecho a la vivienda cambia las reglas del juego porque las nuevas promociones que los promotores, constructores e inversores construyan para destinarlas al alquiler de viviendas, se van a ver afectadas por las nuevas limitaciones que contiene esta ley, en cuanto a límites para fijar las rentas, congelación de las actualizaciones, mayor duración de los arrendamientos y de las prórrogas, mayor duración de los procedimientos de desahucio, penalización de las viviendas vacías a efectos de IBI, etc.
Incertidumbre, inseguridad y las limitaciones que la Ley impone a los grandes tenedores reducen la oferta de viviendas en alquiler
El único motivo por el que los actuales inversores y promotores acuden a otro tipo de arrendamientos diferentes al arrendamiento de viviendas para rentabilizar sus inversiones y promociones, es porque son figuras arrendaticias que todavía no están intervenidas y tienen más margen de rentabilidad.
El resultado final de estas políticas intervencionistas, ya lo conocemos y estamos notando, la oferta se irá reduciendo más, porque promotores, inversores y arrendadores en general, buscarán otras fórmulas más flexibles para rentabilizar sus inversiones y ahorros, lo que provocará y está provocando que los precios de los alquileres, ante una altísima demanda, no paren de subir. Desde ANA señalamos que, “no se puede decir por un lado, que no hay oferta de viviendas en alquiler y que hay que potenciar más esta, cuando por otro lado, la mayoría de las medidas que se están adoptando están castigando a los únicos que pueden hacer aumentar la oferta, expulsándoles del sector”.
José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.
Redacción: Realty News
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