Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España y Portugal, habla para idealista/news del sector inmobiliario actual y, en especial del residencial. En su opinión, la Ley de Vivienda va a reducir la oferta de alquiler allí donde se aplique, ya que conseguirá el efecto contrario: que los propietarios retiren sus casas del mercado con el consiguiente efecto de más subidas de las rentas. Además, estima que en Cataluña la inversión inmobiliaria va a desaparecer si finalmente con la aplicación del índice de referencia del alquiler.
Durante esta entrevista, Echavarren pone en valor el mercado hotelero en el segmento vacacional y los centros comerciales como los activos estrella del año por el buen ritmo del consumo y del turismo en nuestro país.
En una entrevista que te hicimos en 2020 decías que la vivienda en alquiler iba a ser el activo refugio tras el covid, ¿qué te llevó a pensar que iba a ser así?
No es que fuéramos visionarios, es que estábamos cerrando transacciones de vivienda en alquiler y estábamos viendo el apetito que había por la inversión. A priori es también lógico pensar que la vivienda es un activo que se va a demandar para siempre. Tú puedes tener confianza o desconfianza en activos como las oficinas o los centros comerciales por las tendencias actuales del e-commerce o del teletrabajo, pero vivienda se va a utilizar siempre. Es un activo muy seguro y estable en el largo plazo y muy diversificado en riesgo porque no tienes un inquilino ni media docena, tienes miles o puedes llegar a tener miles.
Es cierto que desde entonces y hasta ahora se comenzó el proceso de construcción y de inversión en viviendas a través de lo que se denomina el ‘build to rent’, y eso ha sufrido un par de meteoritos. El más gordo ha sido el financiero, es decir, con la guerra de Ucrania aumenta el riesgo en todos los mercados, se incrementa la rentabilidad de los bonos soberanos tanto alemán, como europeo, incluido también el español, casi en 300, 400 puntos básicos de rentabilidad. Y eso tira de todas las inversiones en todos los sectores. ¿Y en qué afecta al sector del ‘build to rent’? Que donde antes un promotor por cuenta de un fondo te compra el suelo, te hace un proyecto llave en mano y el fondo lo compra. El fondo te lo estaba comprando antes de la crisis financiero-bélica de Ucrania, con rentabilidades en el entorno del 4-4,5% de rentabilidad neta. Eso es más o menos 100 puntos básicos más en cuanto a rentabilidad bruta, del 5-5,5%. Ahora te lo compra con 100 puntos básicos más. ¿Eso qué significa? Que donde antes te lo compraba al 4,25% neto, ahora te lo compra al 5,25% neto. Eso hace que el valor de los activos con la misma renta sea un 20 o 25% menos. No salen los números para que el promotor gane ni que para el fondo gane y por eso se ha parado.
Luego está el efecto de la vivienda en inversión de los particulares, que no les ha afectado mucho la parte financiera. Es cierto que, si ahora pretendes endeudarte para comprarte una vivienda para alquilarla, no te cuesta el 3%, sino que te cuesta el 6%. Pero lo que más ha tirado hacia atrás es el efecto de la Ley de la vivienda, la protección de los okupas y la enorme incertidumbre que hay de qué va a ocurrir con este mercado a título particular.
¿Qué opinas del nuevo índice de referencia del alquiler y de la Ley de Vivienda en general?
La Ley de la Vivienda es una ley populista claramente nociva para el sector en el que el gobierno desde el principio sabía los efectos perniciosos de hacer una ley de la vivienda que restringiera las rentas. Lo sabe, y no digo que lo intuya, sino que yo hablé en su momento con los gestores de esta ley, hace cinco años que precisamente decían que no había que hacer esto. ¿Entonces para qué lo ha hecho? Pues para dar una apariencia de una solución sencilla a un problema complejo y gestionar la frustración de muchísima gente que no puede acceder a la vivienda para captar votos. Porque ya ha habido unos cuantos mercados en el mundo en el que se ha intentado aplicar esto y siempre el efecto ha sido negativo. Allí donde se aplique la Ley de la Vivienda, va a ser un desastre para los inquilinos, o sea, pan para hoy y mucha hambre para mañana, porque la oferta se va a restringir porque el propietario tiene una alternativa que es no alquilar la vivienda y venderla o no alquilar la vivienda y mantenerla cerrada.
¿Dónde se va a aplicar? en Cataluña y la inversión de allí va a desaparecer, pero en el fondo hay también un efecto que sobrevuela más allá del ámbito geográfico donde se aplique la Ley de la Vivienda. Uno es que hay un gobierno democrático en Europa que protege a los delincuentes que okupan una vivienda. Y luego hay un efecto a medio plazo que es si la restricción a la disponibilidad de la vivienda por parte de la banca, al no poder desahuciar, al no poder gestionar rápidamente la ocupación, si afecta o no afecta al rating que tiene el sector hipotecario, porque implica un riesgo mayor para la banca a la hora de dar hipotecas. Pongo un ejemplo: ¿Cómo se puede titulizar hoy un conjunto de préstamos de vivienda en Cataluña respecto al resto de España? Probablemente, sea mucho más costoso porque tiene más riesgo. Eso puede implicar que afecte a todo el sector hipotecario y redunde en un mayor coste de las hipotecas para el resto de los españoles.
¿Cómo ves el sector inmobiliario en este momento y en especial cada subsector?
La guerra de Ucrania incrementa un efecto de inflación que ya veníamos sufriendo unos meses antes, hasta niveles no vistos desde hace muchas décadas. Eso provoca una situación general de incertidumbre que deriva en que las rentabilidades exigidas por los inversores en todos los segmentos del sector inmobiliario a nivel global se incrementen entre un 1% y un 2%. Eso afecta directamente al valor de los activos. Es decir, pongo un ejemplo muy sencillo: si alguien me da un alquiler de 1.000 euros y yo con un 5% de rentabilidad sobre esos 1.000 euros, calculo el valor del activo, ahora con los mismos 1.000 euros le exijo un 6-6,5%. El activo se ha depreciado entre un 15 y un 20% y afecta sobre todo a los segmentos que tenían las rentabilidades más bajas, más comprimidas, como oficinas en lugares muy deseados, o vivienda en alquiler y también afecta a países donde se habían reducido esas rentabilidades porque el bono soberano estaba en niveles negativos, como Alemania. Entonces, con carácter general, todo el sector de inversión inmobiliaria en Europa ha caído entre un 50- 60%. La inversión en España, solo el 39%. ¿Por qué menos en España? Porque tenemos un sector muy apetecible para los inversores y que es principalmente el sector hotelero en su segmento vacacional. A esto se suma que parece, según el consenso general de los mercados financieros, que lo peor de la subida de los tipos de interés en Europa y en Estados Unidos ha pasado y, por lo tanto, las perspectivas no son que suban esos tipos de interés, sino que bajen.
¿Primera conclusión? Lo peor de la situación financiera postcrisis ucraniana ha pasado. Es decir, los activos inmobiliarios no deberían bajar de precio más, sino todo lo contrario. Entonces, esa percepción de que se ve la luz al final del túnel es generalizada. Entonces los activos inmobiliarios deberían subir de valor entre un 10- 15% este año. El mercado está empezando a aceptar que va a ocurrir eso y está recargándose de liquidez para empezar a comprar. ¿Cuándo empezará a ocurrir eso? Parece que en el segundo trimestre ya deberíamos empezar a ver más actividad, porque también la financiación para comprar activos en lugar de estar al 6% es posible que a final de año esté al 4,5%.
“Hay un gobierno democrático en Europa que protege la ocupación ilegal de una casa y es España”
El mercado va a mejor. ¿Qué sectores están yendo mejor? Aquellos a los que, además de una renta fija, tienes un componente de renta variable en un mercado en el que las cosas van bien. ¿Eso qué significa? Turismo: este año hemos sido el primer destino turístico del mundo, con casi 85 millones de turistas y el segundo destino de inversión de hoteles del mundo después de Estados Unidos. ¿Por qué? Porque casi todos los contratos de gestión de hoteles vacacionales tienen un componente fijo más un componente variable, y la demanda está creciendo tanto que ese componente variable es muy interesante.
¿Cuál es el otro sector donde, contra todo pronóstico, estamos viendo mucha actividad? Centros comerciales. Casi todos los contratos de los centros comerciales tienen un fijo y un variable en función de las compras en un entorno en el que el consumo está yendo muy bien. En esos dos mercados se centra la inversión interesada en que no es comprar al 5% y al final del año tendré el 5,25% de rentabilidad, sino que se puede comprar al 5% fijo más un variable y dentro de un año igual estar al 9%. Eso capta mucho el interés inversor.
Además de eso, hay otro sector importante que es el logístico. En logística se ha roto el techo de rentas por m2 tradicional. ¿Por qué? Porque el comercio electrónico, la occidentalización de la producción trayéndote a Europa más parte de tu cadena de suministros más otra serie de factores de optimización del uso del espacio en logística, a través de robotización, hace que el componente de coste por m2 ya no sea tan directo en lo que es la actividad de la logística. Se ha roto el techo de cristal de 3-4 euros por m2. Te has ido a 5-6 euros el m2 y en algunas ubicaciones incluso a 9 euros/m2. Aunque las rentabilidades exigidas por el mercado de inversión han crecido, las rentas han crecido más y sí que ha habido una actividad muy interesante El resto de los mercados, oficinas, residencial en alquiler, etcétera pues la recuperación estará siendo un poquito un poquito más lenta. ¿Mientras tanto, qué pasa? Que el dinero de la inversión donde no encuentra salida busca otras alternativas, como en ‘coliving’ o en residencias de estudiantes. Un efecto importante que veremos este año es la recapitalización de promotores residenciales a través de acuerdos específicos para el desarrollo de algunos de sus suelos. En general, este año yo creo que veremos un incremento de la inversión inmobiliaria en España de entre un 25 y un 30% con respecto al año pasado.
¿Qué opinas del sector de los centros de datos?
Es una Liga muy exclusiva, no porque haya que ser extraordinariamente inteligente para invertir en ‘data center’, sino porque necesitas mucho dinero. Es un negocio en el que no se financia por parte de la banca hasta que el proyecto tiene claramente cerrado quién lo va a operar o cuál es su nivel de solvencia Y mientras tanto hay que meter entre 7 y 10.000 euros por m2 para construirlo. Cada centro de datos cuesta entre 100 y 200 millones de euros construirlo. España está en un momento dulce en el que todo el sector a nivel global lo considera el nuevo “hub europeo” por la necesidad que tiene de demanda interna y por las conexiones que tiene con Sudamérica, con Estados Unidos, con África y con el resto de Europa, siendo el hub más interesante Madrid, Lisboa y Barcelona.
Antes de verano es posible que el BCE baje tipos, ¿Cómo impactará esto en el sector inmobiliario y en concreto en el sector residencial?
¿Por qué realmente van a bajar los tipos de interés? Porque la inflación se considera que está ya controlada y porque los riesgos globales de la economía se están mitigando o están bajando. Antes que los tipos de interés hay que ver cómo evoluciona la rentabilidad de los bonos soberanos de Alemania y de España. España va como 100 puntos básicos más alto que Alemania, y eso son vasos comunicantes. Es decir, cuando la rentabilidad que te dan los bonos es muy alta, el dinero fluye a la compra de bonos más que a la compra de activos inmobiliarios. Cuando baja la rentabilidad de los bonos, el dinero va más a los activos inmobiliarios y también en la valoración de los activos inmobiliarios tiene que ver cuál es la rentabilidad sin riesgo. Si la rentabilidad sin riesgo, que es la de los bonos, baja, el valor de los activos inmobiliarios sube. Entonces es un pistoletazo de salida importantísimo para consolidar la perspectiva de que lo peor del mercado inmobiliario ha pasado y en ese momento creemos que empezará a fluir mucho más capital al sector inmobiliario y en el segundo semestre seguirá esa tendencia.
¿Qué pasa? Que en el sector inmobiliario casi nadie se ha hecho rico haciendo lo que hacen todos los demás. Es decir, hay una ventana de oportunidad que es empezar a invertir en este trimestre, a esperar a invertir en el último trimestre. Pero también el dinero es muy miedoso y necesita constatar que estas esperanzas de los mercados financieros se van a cumplir.
¿Y cómo va a impactar en el sector de la vivienda?
Yo creo que no va a tener mucho efecto. En primer lugar, porque el 30% de las viviendas están comprando sin financiación. Todos los teóricos decían que si subes los tipos de interés del 1% al 4% eso iba a ser un desastre. La banca española hay que recordar que es probablemente la más avanzada del mundo en cuanto a crédito hipotecario. ¿Qué es lo que ha hecho la banca? Ha seguido otorgando préstamos a tipo fijo que no tendrían mucho sentido, salvo con una perspectiva de largo plazo, siguen dando al tres y pico al tres y pico por 100. Es decir, lo mismo que no tuvo un efecto negativo enorme en la subida, tampoco tendría que tener un efecto muy positivo en la bajada, pero lo que sí va a mejorar es el consumo. Si detraes del tipo de interés de los españoles, tienes un poquito más de dinero para para consumir.
En alguna mesa redonda has comentado que uno de los principales detractores que tienen los jóvenes para independizarse son los elevados impuestos que hay que pagar a la seguridad social y Hacienda, mientras que, por otro lado, el Estado da subvenciones.
Hay una enorme hipocresía del Estado. Digo del Estado, porque esto ocurre cuando gobierna uno, cuando gobierna el Otro del Estado que señala como culpables de la situación de la vivienda a todo el mundo menos a ellos mismos. En España el salario medio me parece que son 22-23.000 euros por persona. De este importe una vez que te quitan el IRPF y la Seguridad Social te quedan unos 18.000 euros netos. Pero la empresa ha pagado por ti una Seguridad Social que ni te enteras porque no la ves en tu nómina, que supone que sobre un sueldo neto de 17.000 euros a la empresa le ha costado tu salario 35.000 euros, es decir, el 50% de tu coste salarial se lo lleva la Seguridad Social y el Estado. Y, por otro lado, te da una subvención. Yo no digo que el Estado sea malo de momento, pero sí digo que hay un problema con los grandes retenedores que se llevan un 50% de tu coste salarial. Debería haber un pacto de Estado para saber si tiene sentido que el 50% del coste salarial de un recién licenciado o de una persona que no llega a final de mes se lo lleve el Estado y no puedas acceder a la vivienda. ¿No sería mejor que en ese pacto dijéramos, oye, para alguien que empieza a trabajar con 23 años y tiene por delante casi 45 años para cotizar, no sería mejor que parte de esa retención la dediquemos de verdad a políticas activas e individuales de vivienda? Es decir, si tú te compras una vivienda, tu retención baja a la mitad.
Si tú te alquilas una vivienda, pues, por ejemplo, todo el alquiler de tu vivienda es gasto deducible. Yo creo que se pueden hacer cosas en las que lógicamente, políticamente es mejor señalar a otros como culpables.
Hemos pasado de levantar solo vivienda protegida en propiedad a vivienda protegida en alquiler, ¿no puede haber un término medio? ¿Queremos a futuro un país de inquilinos en un contexto de incertidumbre con las pensiones?
¿De dónde viene el concepto de vivienda protegida? Pues porque durante muchos años el Estado subvencionaba esa vivienda. ¿De qué forma? Pues daba subvenciones a los tipos de interés. Entonces tú pagabas unos préstamos mucho más pequeñitos gracias a una subvención del resto de tus ciudadanos. Entonces, no parecía justo que ese beneficio que te otorgaba la sociedad llegara un momento en el que esa vivienda pasaba al mercado libre y el propietario daba un pequeño pelotazo. Por tanto, se pasó al extremo opuesto: solo vamos a hacer vivienda protegida en alquiler para que nadie se beneficie del esfuerzo que hace todos tus contribuyentes. Pero es que ahora la vivienda protegida se llama así por inercia. No la protege nadie. El Estado no da ningún tipo de subvención. De hecho, ha sido un pésimo gestor que por no incrementar el precio del módulo porque políticamente no le venía bien al político de turno, hay decenas de miles o cientos de miles de potenciales viviendas que han dormido el sueño de los justos porque eran inviables. Entonces, estoy de acuerdo contigo. O sea, en el año 1936, en Madrid, el 90% de los ciudadanos vivían de alquiler y recordemos el odio que había y la inseguridad que había. Y un país debe tener una serie de etapas vitales. Una sociedad en la que cuando eres joven no tiene sentido comprarte una vivienda. Primero tendrías que acceder al alquiler, formar tu pareja, tener un trabajo estable, tener un proyecto vital y entonces haces un esfuerzo para que el ahorro sea ilusionante y ya te compras una vivienda y acabas jubilado con una vivienda que te da una tranquilidad de que nadie te va a echar no solo de tu vivienda, sino del barrio en el que vives.
Llegar al final de tus días o en la mejor etapa de jubilación de tus días sin saber si vas a pagar el alquiler es un escenario tenebroso. Entonces esto va como el péndulo. Ahora vamos todos a la vivienda en alquiler, pero ya con la subida del módulo de que ha habido en Cataluña, en Andalucía, en Valencia, los últimos ha sido en Madrid se viabiliza la construcción para la venta de unos cuantos miles de viviendas. Yo creo que eso va a ser en los próximos años una pequeña revolución en el sentido positivo, porque va a permitir el acceso a vivienda a precios que igual algún joven no le parecen moderados. Pero en Madrid comprarte una vivienda por 300.000 euros antes no era viable y ahora habrá muchas más ofertas. Por supuesto que hay que combinar las dos cosas. La vivienda en alquiler te facilita la movilidad geográfica de los jóvenes y de los que se incorporan por primera vez al trabajo y la vivienda en propiedad lo que te hace es sustentar como un pilotaje en una construcción la clase media y, por lo tanto, da mucha más sostenibilidad y mucha más moderación al entorno social. Y llegar a mayor sin la vivienda en propiedad suena a muchísimo riesgo.
¿Qué inversores siguen apostando por España? ¿Cuál es el perfil?
¿Quiénes apuestan por España? Los de siempre, la inversión institucional que enfoca la inversión en Europa y en el sur de Europa y España es el 4.º país más grande de Europa y, por supuesto, no conozco a ningún fondo que se haya ido de España.
Paloma Martínez-Almeida
Po gentileza de:
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