BNP Paribas Real Estate es una de las principales consultoras inmobiliarias internacionales que presta toda la gama de servicios inmobiliarios. En este Especial sobre el Mercado de Oficinas realizamos una entrevista conjunta con Francisco Manchón e Ilan Dalva, responsables de inversión y alquileres respectivamente, que nos dan una visión completa de la situación del mercado.
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¿Cómo está influyendo la nueva forma de trabajar en el espacio de oficinas?
Se impone un nuevo modelo laboral más colaborativo. Las compañías deben adaptarse a los nuevos estándares a través de la reorganización de sus espacios de trabajo, abogando por oficinas open space que fomenten el cross-selling, con áreas cerradas en función de las necesidades y no de la jerarquía, y apostando por el hot desking, con ratios de uso entorno al 80%. Todo ello por supuesto impacta en el espacio de oficinas al suponer una disminución de la superficie total contratada. Además, en cierta medida impacta en la oferta, preocupada por generar espacios más eficientes para adecuarse a los nuevos criterios de optimización de espacios y los análisis de coste por puesto de trabajo.
¿Cómo se están llevando a cabo estas transformaciones?
La denominada ‘workplace strategy’ supone desde luego una mejora en la comunicación, la participación y el compromiso de sus empleados. Pero si llevamos varios años asistiendo a este nuevo modelo laboral es, desde luego, porque además lleva aparejada una reducción de costes, esencial en los años transcurridos. Compañías como Vodafone, Axa Seguros o Gallina Blanca son algunos ejemplos de transformación. Y por supuesto en BNP Paribas hemos optado también por esta forma de trabajo.
¿Qué dificultades encuentran las empresas para su implantación?
La nueva forma de trabajo utiliza la arquitectura de espacios como base para un cambio cultural. Su clara intención es la mejora del cross-selling y sinergias interdepartamentales, pero ello conlleva diafanización de espacios y ratios de uso inferiores al 100%, los famosos ‘hot desk’. Todo esto evidentemente impacta en las culturas más conservadoras y en las costumbres de trabajo. Es por ello que desde BNP Paribas Real Estate entendemos que las compañías que deseen integrarse en este sistema de trabajo deberían tomar en cuenta como primer factor un cambio de sede, para evitar cualquier costumbre o ‘derecho adquirido’ derivado del espacio existente.
¿Cómo influye en las rentas?
No hay relación directa entre las nuevas formas de trabajo y la renta/m². Su influencia es sobre la absorción, ya que la superficie total necesaria disminuye debido a la mayor eficiencia en coste por puesto de trabajo. Además, podemos hablar de una influencia sobre la disponibilidad, a través de la escasez de producto de calidad en el mercado.
¿Existe una ratio superficie/ nº empleados por sectores de actividad?
En líneas generales, el ratio m²/puesto de trabajo se ha reducido desde los ya tradicionales 15m² por empleado a un ratio de 10m²/puesto de trabajo, y subrayo que es por puesto de trabajo y no por empleado. Aunque no está cuantificado por sectores de actividad, es claro que la tipología de negocio resulta clave. Así el sector IT logra mayor eficiencia que la consultoría legal. No obstante, sectores tradicionalmente conservadores como el sector financiero se han sumado a la nueva forma de trabajo con ratios entorno a 10m²/puesto.
¿Cómo nos movemos en los volúmenes de absorción?
Los datos del primer trimestre 2016 revelan un take up de cerca de 110.000 m². A la espera de los datos del segundo trimestre, estimamos niveles similares por lo que podemos afirmar que la absorción está en clara consolidación.
Con todo, esperamos llegar a los tradicionales niveles de absorción rondando los 500.000m².
¿Ha habido alguna operación relevante en este ejercicio?
En años precedentes hemos asistido a un mercado a 2 velocidades donde la absorción estaba marcada por volúmenes de contratación de gran relevancia. Este año no ha habido hasta el momento operaciones en arrendamiento superiores a 10.000m². Y sin embargo hemos alcanzado cifras de absorción similares al mismo trimestre de 2014. La lectura es muy positiva, y de nuevo nos habla de consolidación.
¿Qué evolución están teniendo las rentas?
Una evolución positiva en línea con la consolidación del mercado. La renta prime se sitúa ya en los 29 €/m²/mes y estimamos un repunte a 30€/m²/mes con los resultados de este segundo trimestre.
Esta consolidación de la renta prime está migrando a zonas empresariales consolidadas fuera de la almendra central, si bien no se mide tanto por el aumento de la renta nominal como por la reducción de las medidas de acompañamiento, tales como la carencia acordada o aportaciones a fit out. La media de Madrid está en una renta nominal de 15 €/m²/mes, existiendo aún zonas con alta disponibilidad.
¿Existe una tendencia por parte de las empresas a localizarse en el centro?
Esta tendencia siempre ha existido, y se incrementó cuando las rentas lo permitían. Pero el centro tiene una disponibilidad muy baja y suele resultar complicado localizar a una empresa que precisara un alto volumen de espacio.
¿Se ponen nuevos desarrollos en marcha?
Desde el año 2008 no se han visto a nuevas promociones en el mercado. Los datos de take up y rentas desde luego no acompañaban y carecía de sentido para los promotores. El incremento en las rentas y la mejor absorción han motivado al fin que los promotores y grandes inmobiliarias tomen posiciones para desarrollar los proyectos que tenían en mente. Las áreas de Madrid más dinámicas en este sentido son sin duda la zona empresarial de Las Tablas, el PAE de Julián Camarillo y Campo de las Naciones.
¿Y en cuanto a las rehabilitaciones?
Al no haber suelo dentro de la almendra central, y motivados por los requerimientos de la demanda, los inversores apuestan por la rehabilitación de edificios. Madrid se rehabilita y el CBD es la prueba más fehaciente con ejemplos en todo el eje Castellana.
¿Qué sectores son los mayores demandantes de oficinas?
Salvo por la larga ausencia del sector público desde el año 2008, realmente los sectores de actividad más relevantes no han cambiado mucho. Destacaríamos IT y sector Servicios. Especial mención a las compañías dedicadas a Recursos humanos.
¿Ha habido una ralentización de la inversión en lo que llevamos de año?
No ha habido una ralentización. Pero hay determinados factores que influyen en la dirección de las inversiones, que, aunque no ha cambiado extraordinariamente sí que se adaptan a las circunstancias en cada momento.
Esos factores son: El sector de las oficinas ha ofrecido históricamente el mayor grado de transparencia y se ha dotado siempre de la máxima información, lo que ha supuesto que para los inversores sea el mercado más fácil de analizar. Esto lo convirtió en el lugar preferido en el que invertir para todos los inversores durante las primeras avalanchas de capital posteriores a la crisis.
Pero, tras varios años de ser protagonista de un buen número de inversiones, la presión del capital ha forzado la subida de los precios de venta por encima de los crecimientos de renta reales que aun distan algo de los que habían descontado los inversores. Y, como resultado, se ha producido una contracción de las yields. Esto a su vez, ha originado una escasez de nuevas oportunidades de inversión en el sector, por lo que se producen menos operaciones.
Por otro lado, los mayores inversores en el sector, las Socimis han creado carteras que al inicio albergaron un porcentaje mayoritario de inmuebles de oficinas y que con el tiempo han tenido que ir equilibrando dando paso a otras tipologías de inmuebles (retail, hotelero, residencial, logístico,…). Esto ha restado cierto protagonismo al sector de las oficinas.
¿Ha tenido algo que ver la incertidumbre política en el comportamiento de los inversores?
Hasta la fecha no podemos confirmar que esto sea así. Más bien señalaría que a pesar de esa incertidumbre tanto a nivel local como internacional, los inversores han mantenido su interés por España y por el sector inmobiliario. El denominado “Brexit” no ha dado, por el momento, ninguna prueba de lo contrario. Sin embargo, el resultado del pasado domingo hace crecer, en cierto modo, la confianza de los inversores en que un futuro gobierno no tendrá medidas contrarias a la buena salud del sector.
¿El valor alcanzado por los inmuebles se debe más a la situación de los mercados financieros que a los fundamentales del mercado?
Comparado con los mercados financieros “el ladrillo” viene siendo desde hace tiempo la inversión más atractiva, por el nivel de retorno, la seguridad y consistencia que ofrece, aunque no tanto por sus fundamentales. Por eso sí podemos decir que, en cierto modo, el buen comportamiento del sector inmobiliario se ve en parte influenciado por la "menos buena" marcha de los mercados financieros.
¿Hay inversores dispuestos a invertir en edificios de oficinas vacíos y en los que tengan que meter capex?
Sí. De hecho, más de 60% de las operaciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en los últimos 18 meses y de las que se están generando en la actualidad se corresponden con este tipo de estrategia. De ellas, una buena parte centrada en el sector de oficinas ya que durante los últimos 8 o 10 años no se han producido nuevos desarrollos en este sector.
Por ello, existe un nicho de mercado basado en la mejora del parqué de oficinas de las 2 principales ciudades españolas como respuesta a la demanda creciente que se espera se incremente aún más en los próximos años.
Conviene recordar que la estrategia value added requiere de un capital inicial aportado a la operación acompañado del know how local en cada sector. A partir de aquí, se produce una inversión adicional en capex y un periodo de madurez del activo acompañado de una adecuada gestión que permita generar un valor añadido que dote a la operación de un retorno superior al inicial.
Por gentileza de:
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