Los gestores de los distintos tipos de fondos andan con los bolsillos
rebosantes de dinero, buscando oportunidades de inversión, pero tienen
interiorizado que los rendimientos que van a obtener serán más bajos que
los previstos en inversiones pasadas.
La manera de seguir obteniendo unos
rendimientos altos es escalar la curva de riesgo y
derivarse hacia el value added, mercado secundario
o a determinados nichos de mercado que son mucho
más estrechos. Sin embargo, algunos de ellos, en
especial aquellos que se quemaron los dedos con la
irrupción de la crisis financiera pasada, se resisten a
dar esta deriva ante el temor de repetir errores
anteriores.
En el último ciclo hubo una gran cantidad de
capital que se quedó atrapado, cuando el mercado
de deuda se congeló.
En un contexto de tipos de interés
históricamente bajos, tratar de obtener rendimientos
del 20%en un mercado prácticamente normalizado
implica apalancar la inversión al máximo, o retorcer
el consenso general que mantienen los comités de
inversión de los inversores globales, que no es otro
que encontrar un activo seguro, con retornos fiables
y que no ponga en riesgo el capital.
Blackstone Real Estate, la firma inmobiliaria
de capital privado más grande del mundo, ha creado
un fondo para invertir en las principales ciudades
europeas, requiriendo unos retornos más bajos, a
pesar de que Jon Gray, su máximo responsable,
construyera su merecida reputación con un gran
número de fondos oportunistas que se beneficiaron
de las consecuencias de la crisis anterior, repitiendo,
de alguna manera, lo realizado por el magnate Sam
Zell en la década de los noventa del siglo pasado,
tras la quiebra de los saving banks
estadounidenses.
A la búsqueda de activos generosos
La realidad muestra que ha habido un gran
interés por invertir en el inmobiliario español, en
buena parte de los casos para aprovechar el
desolador panorama que dejó la crisis anterior.
Aquellos que en el periodo 2009-2012, tuvieron valor y fondos propios, porque la deuda se había secado,
obtuvieron grandes beneficios. Con posterioridad al
2012, también se realizaron operaciones por debajo
de su coste de reposición, tanto realizando la compra
de manera directa, como aquellos que lo hicieron
mediante la adquisición de la deuda, poseyendo
finalmente su colateral. En la actualidad, la situación
general ha cambiado, los precios de los activos se
han recuperado y el mercado estabilizado.
La presión para vender la tienen ahora los
bancos, ejercida por los reguladores y Sareb, que
tiene marcado un plazo de vida limitado
Los entidades financieras, convertidas
desde la crisis en un saco inmobiliario sin fondo,
puesto que incluso en la resaca de la crisis, siguen
acumulando activos no deseados, son fuente de
suministro de REO`s y NPL’s para aquellos fondos
que tienen estos activos entre sus estrategias de
inversión, además de haber dado lugar a grandes
plataformas inmobiliarias, los conocidos como
servicers, de los que cuatro, Solvia, Servihabitat,
Altamira y Haya Capital, se han repartido también la
gestión de la cartera de Sareb, que está integrada
por los activos problemáticos de las entidades
financieras que recibieron ayudas del Estado, o
fueron nacionalizadas, pero, como se ha venido
demostrando desde que tuvo lugar el traspaso de
activos, a precios sobrevalorados.
Según el último Informe sobre Estabilidad
Financiera del Banco de España, los bancos tenían
activos improductivos valorados en libros en 199.000
millones de euros, de los cuales el 39% era suelo,
25% edificios terminados, 22% activos adjudicados y
5% edificios en construcción.
Ante la mejoría experimentada por el
mercado y las facilidades que les da el BCE para
financiarse, tratan de recuperar la mayor parte
posible de las cuantiosas provisiones que se vieron
obligados a realizar, y optan por determinadas
operaciones corporativas que les permite sacar estos activos de sus balances. Como muestra, la
operación llevada a cabo con Metrovacesa y Testa
Residencial por sus bancos accionistas, Santander,
BBVA y Popular. Este último está pendiente de
resolver si traspasa o no una cartera inmobiliaria a
una sociedad creada ad hoc y cuyos accionistas
serían los del banco.
En los últimos meses también se han
producido ventas de sedes corporativas de
empresas no financieras, teniendo a las socimis
como sus principales compradores, especialmente
Axia Patrimonio. Y es que los mercados locales hay
que conocerlos profundamente.
La promoción residencial, que llevaba de
vacaciones desde que empezó la crisis, se recupera.
Un número cada más elevado de fondos extranjeros,
entre los que destacan Lone Star, Oaktree,
Castlelake, ASG Iberia, lideran el retorno de esta a
esta actividad, unas veces habiendo adquirido
inmobiliarias a los bancos, otras comprado las
carteras a través de la deuda, o adquiriendo suelos
de manera individual, han conseguido acumular
grandes carteras de suelo, adquirido a buen precio,
lo que les permite promover viviendas cuyo precio de
venta es accesible para los potenciales compradores
a los que dirigen sus promociones.
Promotoras del inmobiliario residencial
cotizadas, como Quabit e Insur han recuperado la
actividad, y la práctica totalidad de las promotoras nacionales no cotizadas que superaron la dura
prueba de la crisis inmobiliaria han vuelto al
mercado.
Por otra parte, el aumento de la demanda del
alquiler residencial está provocando la creación de
vehículos orientados a constituir carteras de
viviendas para su explotación en arrendamiento,
varias socimis tiene ese objeto social, además de las
dos grandes: Servihavitat y Testa Residencial.
La irrupción del ecommerce ha venido a
transformar la cadena de suministro exigiendo
nuevas tipologías de naves y más superficie
dedicada a esta actividad. Fondos y socimis están
poniendo el foco en este segmento. La inversión en
nuevos desarrollos logísticos especulativos, iniciada
por Inversiones Montepino en Torrejón de Ardoz,
está siendo seguida por Prologis, Merlin y otros.
Cada vez se inician más desarrollos de este tipo,
buscando satisfacer no solo las necesidades de los
operadores sino también directamente la de las
marcas.
Las inversiones alternativas, especialmente
los nichos de las residencias de estudiantes y
apartamentos turísticos y residencias de mayores
prometen mayores retornos.
Por gentileza de:
__________________________________________________________________
No hay comentarios:
Publicar un comentario