Una de cada 4 viviendas construidas en la crisis no ha podido ser vendida aún
Un mes después de decretarse el estado de alarma por parte del Gobierno y del confinamiento de la sociedad española, grandes expertos del sector inmobiliario dibujan un panorama sombrío para el mercado residencial, con caídas de precios cercanas al 10% y de compraventas, pero avisan de que para 2022 la situación podría volver a niveles previos al coronavirus y que esta crisis nada tiene que ver con la de 2008, que llevó a nuestro país a una época gris que duró años.
De hecho, Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, señala que, a diferencia de la crisis iniciada en 2008, los promotores de obra nueva no se encuentran excesivamente endeudados, dado que no han financiado las compras de suelo con recursos ajenos ni han obtenido otros préstamos más que los necesarios para la promoción de sus viviendas. “Esto es un factor muy relevante, unido a que la banca española, estoy convencido, actuará de forma muy diferente facilitando la financiación necesaria para terminar las obras y tratando de subrogar al máximo posible sus préstamos al promotor con los compradores comprometidos en dichas promociones”, opina.
El impacto de la crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19 en el mercado residencial ha sido directo: en el precio de la vivienda y en las transacciones que la mayoría están paradas. Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, señala que la recuperación del sector no será en “V”, sino en “U”. “Veremos una recuperación lenta y una parte de las transacciones que desaparecen. ¿Por qué? Por la demanda. Una parte de la demanda se verá afectada por el impacto en el empleo (ERTE, pérdida de trabajo...). En tiempos de incertidumbre no se materializan muchas compras. Por otro lado, creemos que las compras por parte de extranjeros no volverán al menos hasta finales de año”, señala el experto. Insiste en que la recuperación completa de la economía se verá en 2022 ó 2023, más tarde de lo que se pensaba hace unas semanas.
No obstante, la crisis del coronavirus ha venido a acelerar el proceso de ajuste al que se enfrentaba ya el sector inmobiliario, tal y como recuerda Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, quien asegura que “la actual coyuntura supone una paralización abrupta, como en la mayoría de los sectores económicos”.
“La actual crisis afecta a todos sus aspectos, desde la intervención pública directa en los mercados de alquiler e hipotecario para paliar la situación de vulnerabilidad de usuarios, pasando por restricciones a la nueva oferta (obras en curso), así como a la propia labor de empresas y profesionales del sector. Es altamente probable que tantos efectos simultáneos, que trastocan completamente el normal funcionamiento del mercado, tengan consecuencias palpables y duraderas. La variable fundamental será la demanda y su capacidad próxima de recuperación, una demanda que, además, posiblemente imponga nuevas preferencias habitacionales tras esta experiencia y los cambios que pueda conllevar”, apostilla Gil.
De hecho, un estudio elaborado por idealista apunta a que durante el confinamiento se han producido cambios en los intereses de la vivienda de los españoles. Si antes de la pandemia el 44,1% de las búsquedas de vivienda en nuestro país se producían en las capitales de provincia, desde que se decretó el estado de alarma ese porcentaje se ha reducido hasta el 38,8%.
Según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, los datos ponen de manifiesto que “durante la cuarentena son muchos los españoles que se han dado cuenta de que viven en una casa que no les gusta y que preferirían vivir en zonas menos céntricas a cambio de disponer de más metros cuadrados, mayor luminosidad, jardines o terrazas. Además, el buen funcionamiento que está teniendo el teletrabajo en muchas empresas posiblemente esté empujando también a muchos profesionales a plantearse establecer su residencia en municipios pequeños alejados de los grandes núcleos urbanos”.
La venta de obra nueva vs vivienda usada
Mikel Echavarren estima que habrá menores transacciones de viviendas de segunda mano, una extensión de los plazos de comercialización de obra nueva y la reducción total de las ventas de viviendas turísticas a extranjeros. “En la medida en la que se recupere el mercado, se inicie de nuevo la posibilidad de viajar entre países europeos, y se recupere la confianza en que esta pandemia ni se extienda ni vuelva a repetirse, el mercado de la vivienda volverá a los niveles de hace unos meses. Creo que para que eso ocurra al menos transcurrirán dos años desde que comencemos a salir a la calle”, subraya.
Aunque la demanda de vivienda no se ha eliminado, porque se siguen cerrando algunas operaciones, lo cierto es que se mantiene a la espera de que el panorama de incertidumbre se despeje. “Irá aflorando a medida que todo vuelva a la normalidad”, señala Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. Añade que las compraventas se han resentido. En obra nueva, las oficinas de venta están cerradas y no hay nexo vendedor-comprador. Y en segunda mano, la situación complica hacer visitas. Por el momento, sólo se realizan operaciones online.
Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, señala que las compraventas de viviendas bajarán cerca de un 20% este año y se recuperarán con una subida del 14% en 2021, ante la desaparición de una parte sustancial de los compradores.
Cómo impacta la crisis en el precio de la vivienda
Gonzalo Bernardos estima que el precio de la vivienda en nuestro país bajará cerca de un 10%, pero que en Madrid y Barcelona un poco menos. ¿El motivo? Por la desaparición de gran parte de la demanda de casas (por pérdida de empleo, bajada de salario, difícil acceso a una hipoteca o autónomos que necesiten vender parte de su patrimonio para tener liquidez) y el aumento de vendedores que tienen prisa por vender. No obstante, Bernardos considera que para 2021 el precio subirá cerca de un 7%.
Las previsiones de Funcas se mantienen en esta misma línea. “No parece descabellado que los precios podrían caer a un ritmo de doble dígito interanual, porque siempre hay una correlación con el comportamiento del PIB. Si la economía registra un descenso del 5%-8% este año, los precios de la vivienda podrían retroceder en torno al 10%, porque siempre caen un poco más que el PIB”, señala Raymond Torres.
Además, hace hincapié en que hay que tener en cuenta que muchos vendedores pueden verse en la situación de necesitar liquidez y que reduzcan mucho los precios de los inmuebles, aunque el factor de ‘valor refugio’ del inmobiliario va a compensar parte de la caída (las bolsas siguen volátiles y los inversores no encuentran alternativas en bonos o depósitos, por lo que seguirá habiendo interés en las viviendas situadas principalmente en el centro de las grandes ciudades).
Y Carlos Ruiz, director de estudios del IEE, insiste en que con el covid-19 ya no hay duda de que se va a producir una fuerte caída de precios de la vivienda por la correlación con el PIB. “Todo apunta a que el descenso de los precios se alineará con la contracción económica y que puede caer del 5% al 10%".
Ahora la pregunta es si se mantendrán las caídas a medio plazo: la clave, según Carlos Ruiz, está en la demanda y en cuánto cambien sus fundamentales. “Las familias verán afectadas su renta, por lo que la recuperación inmobiliaria se espera algo más lenta que la del PIB", recalca.
Pero la obra nueva no evolucionará como la de segunda mano. Según Luis Corral, de Foro Consultores, a los precios de obra nueva le afectará menos ya que la oferta es escasa, mientras que la vivienda de segunda mano puede deteriorarse más por las necesidades particulares de vendedores que les obligue a bajar precios para vender. Y lo mismo puede pasar con la vivienda vacacional, que no será una prioridad comprar y si el vendedor tiene urgencia por desprenderse del activo, bajará el precio.
Echavarren también hace distinción entre vivienda nueva y usada. En su opinión, los promotores inmobiliarios no tienen ninguna presión para bajar precios. No obstante, estima que cuatro quintas partes del mercado de transacciones de vivienda se corresponden con las ventas de viviendas de segunda mano. “Aunque la banca, estoy convencido, de que actuará con la máxima responsabilidad y flexibilidad ante los propietarios de viviendas en dificultades, dado que la crisis en la que nos adentramos es una combinación de reducción de la demanda solvente y de miedo al futuro, sí creo que asistiremos a bajadas de precios en la oferta de vivienda de segunda mano de aquellos propietarios que se vean sometidos a una presión financiera importante”, sostiene el experto.
Para terminar, Echavarren añade que “hoy por hoy es imposible de evaluar el impacto en el precio medio de la vivienda de segunda mano. Puestos a elucubrar, con 1 millón de parados más es tanto como retroceder dos años en el reloj inmobiliario, considerando que la creación de empleo de los dos últimos ha alcanzado niveles similares, y por lo tanto podría estimarse que la bajada del precio medio de la vivienda de segunda mano podría situarse en torno al 10%, volviendo a los precios medios de hace dos años”.
El mercado de alquiler se resiente
Ruiz, del IEE, señala que también veremos cómo se resiente el mercado del alquiler por varios motivos. “Es uno de los negocios que más inversión e interés estaba captando y las nuevas operaciones de comprar para alquilar vivienda podrían ralentizase. Además, se espera un fuerte varapalo para el sector turístico, lo que limitará las operaciones de familias y fondos que estaban destinadas al alquiler vacacional. Por último, está por ver qué sucede con las medidas que tiene previstas el Gobierno en materia de control de los precios, porque toda sobrerregulación trae consigo una restricción de la oferta y una subida de los precios”, señala.
En cualquier caso, el experto asegura que el mercado de la vivienda se está autoflexibilizando de manera extraordinaria y rápida en estas semanas. Y, al margen de las ayudas anunciadas por el Estado, se están produciendo aplazamientos de pago, incentivos y negociaciones entre las partes (empresas o particulares con inquilinos, promotoras con compradores, etc.).
Por otro lado, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, subraya que “tras el levantamiento del estado de alarma la oferta puede mantenerse en niveles estables o incluso aumentar en determinadas zonas donde se ha incrementado por la entrada en mercado de viviendas destinadas anteriormente al alquiler vacacional y ahora enfocadas al alquiler tradicional, mientras que la demanda podría reducirse respecto a los niveles anteriores al confinamiento, lo que podría conllevar un descenso de los precios en el corto plazo y una recuperación progresiva en los próximos meses”.
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